Игорь Рощин высказал своё мнение насчёт ипотеки
Дата: 18.10.2013
Рубрики: Аналитика по кредитам
По планам властей, ипотечные кредиты в России станут дешевле и доступнее. Уже поставлена задача за несколько лет снизить процентную ставку по ипотечному кредиту до 7-8%, а первоначальный взнос - до 20% от стоимости квартиры. За два года работы Архангельского регионального оператора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию более 100 семей в Архангельской области приобрели квартиры по системе ипотечного жилищного кредитования ОАО "АИЖК". В основном это семьи, имеющие одного-двух детей и обеспечивающие стабильный совокупный доход в размере 14-20 тысяч рублей. О проблемах и перспективах ипотеки наш разговор с директором Архангельского регионального оператора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Игорем РОЩИНЫМ.
Игорь Павлович, сегодня в стране выдается в разы меньше ипотечных кредитов, чем могут взять платежеспособные граждане, которые хотят приобрести жилье по ипотеке. В чем проблема - в ограниченности банковской системы или в обременительных условиях предоставления кредитов?
Здесь несколько проблем. Во-первых, часть кредитоспособных граждан уже обеспечены жилой площадью, во-вторых, при выдаче ипотечных кредитов банки, как правило, требуют предоставить трех поручителей, хотя стандарты системы ОАО "АИЖК" позволяют этого не требовать. В-третьих, играет роль неуверенность самих заемщиков в системе ипотечного кредитования. По поводу обременительных условий кредитования я бы сказал, что они не так уж и обременительны. Приобретение такого имущества, как квартира, несравнимо с приобретением, например, телевизора или стиральной машины. Любая кредитная организация будет уменьшать свои риски при выдаче кредитов, и вполне естественно требовать от потенциального заемщика необходимую информацию о доходах и приобретаемому жилью с обязательным страхованием жизни и трудоспособности заемщика и покупаемого жилья.
Сейчас много говорится о грабительской процентной ставке ипотечных кредитов, что это основная причина, мешающая развитию жилищного кредитования. До недавнего времени она держалась на отметке 15% и только в июне текущего года снизилась до 14%.
Я не стал бы называть ипотеку грабительской, по той лишь причине, что процентная ставка минимальна среди участников ипотечного жилищного кредитования в Архангельской области. Все остальные кредитные организации предлагают более дорогой продукт и кредитование физических лиц ведут по более высокой ставке и на меньший срок. Мы надеемся, что уменьшение процентной ставки ипотечного кредитования по системе ОАО "АИЖК" произойдет уже в будущем году. При благоприятных экономических условиях ставку удастся снизить до 12% годовых.
Динамика сокращения ставки очевидна, например, в 2002 году она составляла 18%. Мы должны понимать, что размер процентной ставки по ипотечному кредиту зависит от многих экономических факторов, в том числе и от цены привлечения денежных средств инвесторов на рынок ипотечного жилищного кредитования через эмиссию ценных бумаг ОАО "АИЖК".
Каким образом вам помогает акционер предприятия - администрация Архангельской области - в развитии ипотечного жилищного кредитования?
Администрация Архангельской области - стопроцентный акционер предприятия, который наделил АРОИЖК уставным капиталом в размере 5,5 миллиона рублей. При данном уставном капитале ОАО "АИЖК" установил для ОАО "АРОИЖК" лимит платежеспособности, который обеспечивает лимит рефинансирования в размере 90 миллионов рублей.
Сейчас предприятием ведется процедура подготовки дополнительной эмиссии акций ОАО "АРОИЖК" на сумму 5 миллионов рублей, что обеспечит лимит рефинансирования порядка 220 миллионов рублей. Подготовлен план планомерного увеличения уставного капитала предприятия до 2008 года, где областной администрации предложено довести уставный капитал до 70 миллионов рублей. И тогда на улучшение жилищных условий граждан будет потрачено 2 миллиарда рублей. Для сравнения: в Вологодской области региональный оператор уже имеет в инвестициях порядка 83 миллионов рублей, что дает ему возможность не только просто рефинансировать закладные, но и заниматься прямым инвестированием денежных средств в строительство жилья, участвовать в долевом строительстве.
Сейчас администрацией области готовится проект закона о субсидировании части процентной ставки ипотечного жилищного кредитования отдельным категориям граждан, где предусматривается возмещение процентной ставки в размере 7%, что обеспечит увеличение привлекательности ипотечного жилищного кредитования.
Ипотека мало задействована на строительстве нового жилья. Почему?
Наше предприятие работает как на вторичном, так и на первичном рынке жилья. Но в большей степени, к сожалению, это вторичный рынок, т.к. заемщики интересуются уже построенным жильем, а первичный рынок в Архангельской области практически отсутствует. В настоящее время предприятие активно привлекает денежные средства на строительство жилых домов в Новодвинске, Северодвинске, Котласе. На рассмотрении соглашение о привлечении денежных средств и дальнейшем участии долгосрочного ипотечного кредитования в строительстве жилых домов в Архангельске и Коноше. Например, в Котласе строится жилой дом со средней стоимостью квадрата жилплощади 13000-14000 рублей, в Новодвинске - 14000-15000 рублей, в Северодвинске - 15000 рублей.
Помните, как громко начиналось строительство ипотечного дома в Северодвинске? И чем все закончилось...
Организатором этого строительства был Фонд муниципальных жилищных программ. Я считаю, что это была хорошо продуманная идея организации строительства жилья целого квартала в Северодвинске. Был подготовлен сам механизм строительства жилого дома как за счет денежных средств бюджета МО "Город Северодвинск", так и за счет денежных средств физических лиц, в том числе с привлечением ипотечного жилищного кредитования по следующим условиям: процентная ставка 7% годовых на срок 7 лет. Считаю, проблема заключалась в том, что слабо были организованы потоки финансирования строительства. Часть денежных средств недополучена из бюджета МО "Город Северодвинск", часть - от предполагаемых и не появившихся покупателей строящихся квартир. Нереализованных квартир было порядка 40%. Думаю, что в настоящее время администрация Северодвинска примет все необходимые меры для завершения строительства.
И никто не дает гарантии, что такое не повторится?
С вступлением в действие нового Федерального закона 214 "Об участии в долевом строительстве" физические лица, как дольщики строительства, защищены от непорядочного застройщика, от его непрофессионализма. Строительные организации сто раз прикинут, прежде чем привлекать денежные средства дольщиков в строительство жилых домов. Ну а от форс-мажора никто не застрахован.
Основной акцент программы "Развитие жилищного строительства в Архангельской области на 2005-2008 гг." делается на привлечение внебюджетных источников финансирования - инвестиций, собственных средств граждан. Какое место здесь уделено ипотеке?
Ошибочно полагать, что ипотечные кредиты полностью решат проблему привлечения средств. Мы лишь малая часть этой программы. Ипотечные кредиты никогда не были механизмом обеспечения жильем всех слоев населения, особенно малообеспеченных. Это способ приобретения недвижимости для граждан с устойчивым средним достатком. Мы надеемся на увеличение количества желающих воспользоваться ипотечным кредитованием, на увеличение интереса населения к такому финансовому механизму, как ипотека, а также на увеличение количества граждан, имеющих средний доход.
Источник: Пресса Архангельской области