Как расчитать максимальную сумму кредита?
Дата: 19.10.2013
Рубрики: Кредиты (Общая информация)
Именно от уровня доходов и приходится в большинстве случаев отталкиваться, рассуждая о том, на какую сумму кредита можно рассчитывать и что на эти деньги можно купить. Важно помнить следующее правило: в понимании банка размер ежемесячного платежа по кредиту не должен превышать определенного процента от уровня подтвержденных доходов (так, чтобы после выплат кредита оставались деньги «на жизнь»). Банки по-разному подходят к определению подобного значения. В среднем же ежемесячные плате¬жи по кредиту не должны превышать 40-50% ежемесячных подтвержденных доходов. Важно понимать, чьи доходы принимает банк в расчет, — одного заемщика, совокупные доходы семьи (мужа и жены) или могут учитываться и доходы прочих созаемщиков (которыми могут выступать близкие родственники или даже неродственники). В последнем случае сумма возможного к выдаче кредита может быть значительно увеличена. Наиболее распространена оценка совокупных доходов семьи. То есть если муж зарабатывает $500 и жена — $500, принимаемый в расчет доход составит $1000.
Если банк готов рассчитать платеж из расчета 50% от подтвержденных доходов, то семья сможет выплачивать в месяц $500. Следовательно, она может рассчитывать как минимум на кредит в $40 тыс. на 15 лет или $50 тыс. на 30 лет по ставке 12% годовых. Соответственно, каким бы либеральным не было требование к размеру первоначального взноса, выше головы не прыгнуть и значительно более дорогую квартиру / дом не купить.
Нужно, впрочем, учитывать факт, что максимально возможная сумма кредита растет опережающими темпами с увеличением уров¬ня подтвержденных доходов. Одно дело, если кредит выплачивает человек с зарплатой в $2000, другое — в $500. В первом случае даже если, выплаты будут превышать половину заработка, «на жизнь» все равно хватит. Во втором случае это проблематично. Банки это учитывают.
Различные варианты предоставляемых документов:
1. Получатель кредита работает на одном месте, не имеет дополнительных доходов и всю зарплату получает официально:
в этом случае для получения ипотечного кредита достаточно лишь справки о доходах с места работы, форма 2-НДФЛ, за последние 6-12 месяцев или как запросит кредитор.
2. Заемщик получает заработную плату неофициально:
в этом случае следует выбрать банк, который готов выдать ипотечный кредит с учетом справки о доходах в свободной форме. При такой форме справка о доходах должна быть выдана по месту работы и заверена руководителем и главным бухгалтером предприятия. Так же у заемщика могут потребовать дополнительную информацию о характере его работы и должностных обязанностях, данные о деятельности компании, в которой он работает и т.п.
Для удобства потенциальных заемщиков на интернет-сайтах большинства банков, развивающих ипотечные программы, имеются так называемые ипотечные калькуляторы, помогающие легко рассчитать на базе реальной суммы доходов максимально доступную сумму кредита. Прежде чем обращаться в банк, имеет смысл поупражняться на этих калькуляторах, не забывая, что банки будут требовать не только своевременных ежемесячных платежей, но и наличия накоплений в размере до 30% стоимости квартиры для первоначального взноса.
Помимо уровня заработка на определение максимальной суммы кредита (а значит, и на доступную к покупке недвижимость) влияют также разнообразные семейные обстоятельства. К ним может относиться, например, наличие иждивенцев (в частности, малолетних детей) или невыплаченных кредитов (в частности, на автомобиль). И в первом, и во втором случае из общей суммы подтвержденных доходов банк вычтет определенную часть, и это автоматически уменьшит максимально возможный размер кредита.
Важно понимать, что человеку с одними и теми же исходными данными разные банки как минимум назовут разные цифры возможного кредита. Как максимум — будут иметь разные точки зрения на то, одобрять или нет заявку. Поэтому в случае, когда банк, условия которого вы определили как наилучшие, отказался сотрудничать с вами, не нужно вешать нос — «протестировав» несколько банков, вы с большой долей вероятности найдете более гибкого партнера.
Иметь необходимый уровень подтвержденных доходов при долгосрочном кредитовании на покупку жилья, как правило, недостаточно. Определяясь с решением, банки рассматривают целый комплекс факторов (ведь деньги выдаются очень надолго): востребованность профессии потенциального клиента, перспективы отрасли, в которой он работает, перспективы роста его собственных доходов, карьерное продвижение в предыдущие годы и т. д. Некоторые банки, например, в качестве обязательного требования выдвигают наличие высшего образования.
Что еще влияет на решение банка? Обычно возраст. Как правило, к моменту погашения кредита человек еще не должен выйти на пенсию (даже если он собирается продолжать работать). То есть 50-летнему человеку, который собирается взять кредит на 20 лет, с большой долей вероятности откажет большинство банков. Иногда критически важным является общий трудовой стаж и стаж работы на последнем рабочем месте (что рассматривается многими банками как показатель стабильности положения). Свою роль могут играть ограничения по прописке (на¬пример, если вы зарегистрированы в Новгородской области и хотите купить квартиру в Петербурге, некоторые банки вам откажут).
Особое отношение у банков к частным предпринимателям и хозяевам бизнеса, которым очень трудно доказать наличие определенного уровня доходов. Конечно, существуют банки, которые научились работать и с такой категорией клиентов, но все равно — выбор программ сильно сужается.