Реальный взгляд на ипотеку
Дата: 18.10.2013
Рубрики: Аналитика по кредитам
Долгое время камнем преткновения для развития системы кредитования населения, в том числе под строительство жилья, оставалась наша, простите, клиентская непривлекательность для банкиров. Для них ведь деловой разговор в этом случае начинается с обсуждения вопроса о залоговом имуществе, а что можно взять в залог у возмечтавшего о новом жилье среднестатистического гражданина, в лучшем случае с трудом накопившего денег на подержанное изделие отечественного автопрома? Не "убитую" же "пятерку", в самом деле! И медленное, но верное развитие института ипотеки все-таки решает больной вопрос. Теперь залог недвижимого имущества как способ обеспечения исполнения обязательств по кредитным договорам, договорам займа и иным обязательствам получает все большее распространение. И это закономерно: для банков, выдающих кредиты, ипотека наиболее предпочтительна. Ведь в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору именно банк по закону окажется первым в очереди кредиторов на удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенной недвижимости.
В конце минувшего года Госдумой РФ был принят целый пакет федеральных законов, направленных на формирование рынка доступного жилья. Блок законов из этого пакета направлен на стимулирование спроса и предложения на рынке жилья, увеличение объемов его продаж и покупок, в том числе с использованием ипотечных схем кредитования. Конечно, разработчики этих нормативных актов не смогли за один раз учесть все возможные коллизии, связанные с их применением. Так, по оценке президента Российской гильдии риэлторов Елены Дранченко, "сырым" осталось законодательство в сфере землеустройства и землепользования. Получается, что фактически у нас до сих пор нет отрегулированного рынка земли, а это означает, что и рынок недвижимости пребывает в подвешенном состоянии. Но, не правда ли, наличие "узких" мест в законе - еще не повод отказываться от ипотечных замыслов? Надо только правильно сориентироваться в нормативных хитросплетениях, с тем чтобы использовать их себе во благо. В этом читателям "ТЖ" помогает полезными разъяснениями начальник отдела Управления Федеральной регистрационной службы по Тверской области Алексей ПОЙМЕНОВ.
Представление договора ипотеки на государственную регистрацию требует от сторон помимо подготовки всех необходимых документов тщательной предварительной проверки соответствия его содержания действующему законодательству. В противном случае регистрация договора может быть приостановлена. А так как дата окончательного погашения кредита определяется банками заранее, то залогодатель может оказаться в трудном положении - время идет, а деньги не работают.
Не ставя под сомнение принадлежность залогодателю имущества, стороны зачастую игнорируют тот факт, что, согласно договору об ипотеке, заложена может быть только недвижимость, права на которую зарегистрированы, а соответствующая запись внесена в единый государственный реестр прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии со статьей 69 Закона об ипотеке залог здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это строение.
В Тверской области, наверное, как нигде прижилась краткосрочная аренда земельных участков под принадлежащее гражданам и организациям строения. Заключение краткосрочных договоров аренды, конечно, имеет для сторон определенные преимущества: такой договор считается заключенным с момента подписания, не требуется дополнительных финансовых и временных затрат на его регистрацию и изменений условий аренды. Однако, согласно статье 26 Земельного кодекса Российской Федерации, договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем на один год, не подлежат государственной регистрации (за исключением случаев, установленных федеральными законами). Поэтому, если у вас имеется такой договор аренды, он становится существенным препятствием при вашей попытке взять кредит с обеспечением обязательств залогом здания.
Чтобы все-таки получить кредит, собственнику строения приходится тратить массу времени для перезаключения договора аренды земельного участка на срок более одного года в администрации муниципального образования, а также на его регистрацию.
Аналогичная проблема возникает при истечении срока действия зарегистрированного договора аренды земельного участка. Да, договор при этом продолжает действовать, однако в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса РФ при отсутствии возражений со стороны арендодателя по истечении срока договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Фактически между сторонами начинает действовать новый договор на прежних условиях, но срок его не определен. Согласно статье 26 Земельного кодекса РФ, такие договоры не подлежат государственной регистрации, что не позволяет заложить право аренды земельного участка и само строение.
Таким образом, в целях экономии времени и наиболее эффективного использования денежных средств, полученных по ипотечному договору под залог строения, залогодателю целесообразно еще раз проверить, зарегистрированы ли права на землю. А в случае возникновения каких-либо сомнений при заключении подобного договора соответствующую выписку из ЕГРП может получить в Управлении Федеральной регистрационной службы по Тверской области и другая заинтересованная сторона.
Источник: Тверская Жизнь