Коммерческая ипотека или лизинг?

Дата: 04.10.2013
Рубрики: Кредиты для бизнеса


По мнению экспертов, хорошей альтернативой несовершенной пока коммерческой ипотеке может стать лизинг коммерческой недвижимости. В ближайшее время аналитики предсказывают появление новых предложений как по ипотеке коммерческой недвижимости, так и по лизинговым схемам. Тем более что разница между этими двумя способами кредитования не так уж и существенна.

Лизинг коммерческой недвижимости появился на нашем рынке совсем недавно — осенью 2005 года. При покупке по этой схеме и заемщиком, и собственником недвижимости становится лизинговая компания. В свою очередь она сдает помещения клиенту, который перечисляет не только арендную плату, но и лизинговый платеж, за счет которого выплачивается кредит. При погашении определенной доли арендатор выкупает здание в собственность.

Популярность лизинга обусловлена большей доступностью по сравнению с ипотекой: к нему часто прибегают, когда объект или заемщик не вполне соответствует требованиям банка. Так как в этом случае финансовую ответственность по кредиту несет лизинговая компания, банк относится к сделкам более лояльно. Большинство банков имеют свои лизинговые компании, соответственно, им требуется значительно меньше сил и времени для оценки кредитных рисков.

Рассмотрение заявки на кредит от лизингодателя, как правило, происходит за два-три дня. Андеррайтинг получателю, как правило, идет на уровне кредитного интервью. И в первую очередь рассматривается сам объект недвижимости, его ликвидность. Основное требование к компании-покупателю — она обязана быть прибыльной. По условиям лизинга необходима чистая прибыль в два раза большая, чем планируемый лизинговый платеж.

Кроме доступности у лизинга есть и еще одно преимущество — вся сумма платежей клиента, которые он вносит за недвижимость, относится к себестоимости и подлежит налоговому вычету. В то время как при ипотеке налогом не облагаются только проценты, начисляемые на кредит. Кроме того, лизинг почти в три раза сокращает срок амортизации объекта. В остальном условия очень похожи на ипотечную покупку: максимальный срок — десять лет, процентная ставка — от 4 до 14% годовых, собственных средств требуется около 30%.

Одно из достоинств лизинга в том, что его механизмы четко прописаны в законодательстве. С другой стороны, в случае банкротства лизинговой организации все ее имущество может отойти за долги третьим лицам, например, банку.

В любом случае риск неизбежен. Банковские специалисты советуют предпринимателям самим влиять на условия кредитования. По мнению большинства экспертов, наиболее острая проблема, мешающая развитию коммерческой ипотеки, это низкая культура финансирования у малого бизнеса. Ипотека станет реальность, когда малый бизнес “осветлится”. Чем ниже налоговая культура малого бизнеса, тем хуже условия ипотечного кредитования для него же - таков вывод реальных участников рынка бизнес-ипотеки.