Причины отказа банка в выдаче ипотечного кредита
Дата: 04.10.2013
Рубрики: Ипотека
Ежедневно в банки, работающие на этом рынке, обращаются по 250-300 человек за консультацией о том, как получить деньги на квартиру. Требования к заемщикам с каждым годом становятся все мягче, однако получить ипотечный кредит могут далеко не все.
Одной из главных причин является недостаточный доход. Год назад на предоставление ипотечного кредита могли рассчитывать семьи, чей доход составляет 1,5-2 тысячи долларов, в настоящее время нижняя планка значительно увеличилась – до 2,5 тысяч долларов.
К слову, сейчас на получение ипотечного кредита могут рассчитывать не только обладатели «белых» зарплат.
справку по форме 2НДФЛ (заверенная печатью справка о доходах физического лица) предоставлять тоже придется, но она не будет играть решающей роли при решении о выдаче кредита. Банки также принимают справку с места работы, написанную в свободной форме, но с указанием реальных доходов соискателя кредита, а некоторым банкам достаточно всего лишь устного подтверждения руководителем отдела или компании.
Немаловажным фактором является то, что при расчете платежеспособности может приниматься во внимание совокупный доход семьи: зарплата, страховые выплаты, доходы от работы по совместительству, банковские депозиты, а также другие виды доходов. Очень примерная формула расчета выглядит так: вы можете рассчитывать на эквивалент ежемесячного рублевого подтвержденного дохода в долларах. Например, если ваш доход составляет 20 тыс. руб., вы можете рассчитывать примерно на 20 тыс. долл.
Второй существенной причиной отказа является невозможность подтвердить свой доход. Основная масса банков выдает кредиты только под документально подтвержденные доходы. Даже если у вас есть квартира бабушки, которую вы сдаете, без соответствующих документов из налоговой инспекции о том, что вы получаете с этой квартиры доход и платите с поступлений налоги, доходы с этой квартиры учитываться не будут. Предоставляя кредит под неподтвержденный документально доход, банки рискуют. Поэтому условия такого кредита будут менее выгодными, чем аналогичные, но выданные под «белые» доходы. Это выражается в размере ставки: кредиты под «серые» и «черные» доходы предоставляются под завышенные проценты - 11-18% годовых в долл., под «белые» доходы несложно получить кредит по ставке 10-11%.
Также вам вряд ли выдадут ипотечный кредит, если вы уже пользуетесь каким-либо кредитом. Исключения составляют только те случаи, когда ежемесячные платежи по обоим кредитам будут ниже 35-40% от ежемесячного дохода, или же с первым кредитом вы уже скоро расплатитесь. В этом случае вам придется доказать, что вам хватит денег расплатиться по старому кредиту и в то же время «потянуть» новый.
Еще одна причина для отказа в выдаче ипотечного кредита – это недостаточный стаж на месте работы. Если заемщик находится на испытательном сроке, то принимать решение о выдаче кредита банк будет только после его окончания. Также, если у банка имеются сомнения насчет суммы дохода заемщика, он может предложить меньшую сумму кредита по своему усмотрению.
Трудовая биография заемщика также имеет важное значение. Отсутствие подтверждения трудовой деятельности за несколько лет, высокая должность без профильного образования и необходимого стажа, и другие подозрительные моменты могут стать причиной отказа.
Еще один момент – наличие средств на первоначальный взнос и оформление сделки. Некоторое время назад клиент без необходимой суммы даже мечтать не мог о получении кредита, однако сейчас некоторые банки могут выдать потребительский кредит на уплату первоначального взноса и прочие расходы. Правда, это возможно только для граждан с полностью «белым» доходом, которые приобретают квартиру на вторичном рынке.
Кроме того, не на каждую квартиру может быть выдан ипотечный кредит. Обычно эти требования банк озвучивает заблаговременно, и заемщик точно знает, из каких критериев стоит выбирать квартиру. Так, дом, где расположена приобретаемая квартира, не должен относиться к ветхому жилью или стоять в плане под снос. Квартира должна быть пригодна для проживания, и использоваться по назначению. В квартире не должна быть произведена несанкционированная перепланировка. Квартира должна быть «юридически чистой» - в ее истории не должно быть судебных решений, у которых не истек срок обжалования.
Тем не менее, с ростом цен отдельные банки стали более лояльно относиться к выбору жилплощади – сейчас уже можно получить кредит на покупку комнаты в коммунальной квартире или квартиру в панельной пятиэтажке.
Как правило, риэлторы в курсе требований банка к приобретаемым квартирам и соответственно ориентируют клиента с самого начала.
Намного сложнее ситуация с покупкой квартиры в новостройке – здесь проверяется наличие необходимых документов у застройщика, отношения с дольщиками и многое другое.
Идеальный для банкира заемщик - это женатый россиянин в возрасте от 25 до 40 лет, имеющий высшее образование и семью с детьми. Основные требования к заемщикам включают в себя:
Возраст. От 22-х лет и до пенсии (для женщин – 55 лет, для мужчин – 60) должно оставаться столько лет, на сколько планируется взять кредит. То есть 53-летней женщине выдадут ипотечный кредит только на 2 года, и только в том случае, если она докажет, что может вернуть эти деньги за два года. Если не истек призывной возраст, нужно, чтобы у мужчин был решен вопрос с армией.
Постоянная регистрация. При временной регистрации заемщика срок кредитования не может превышать срок регистрации. Клиент обязательно должен быть прописан (зарегистрирован) там же, где расположен банк. Необязательно даже быть гражданином России для получения ипотечного кредита.
Оформленные отношения с работодателем в виде записи в трудовой книжке или трудового контракта. Непрерывный стаж работы не менее 2 лет, в том числе на последнем месте не менее 3-6 месяцев, некоторые банки анализируют причины увольнения с предыдущих мест.
Здоровье. При наличии серьезных хронических заболеваний (особенно психических недугов) страховщики могут отказаться от страхования жизни (чем больше денег, тем они придирчивее), либо установить тариф, например, 3% от ссудной задолженности. Чем больше размер кредита и чем старше заемщик, тем вероятнее, что страховая компания попросит пройти медобследование.
Социальный статус. Профессия, образование, ученые степени, награды и т.д.
Ежемесячные платежи по кредиту не могут быть выше 50% чистого ежемесячного дохода заемщика или совокупного дохода его семьи, в некоторых банках – не более 35-40%.