Расчеты ипотечных платежей

Дата: 28.09.2013
Рубрики: Ипотека


При ипотеке расчет платежей может проводится по аннуитетной либо дифференцированной схеме. Аннуитет – это равный ежемесячный платеж в течение всего периода кредитования. Дифференцированные платежи предполагают ежемесячное уменьшение суммы, которая отдается в счет погашения ипотечного кредита.

Аннуитетные платежи

Аннуитентные платежи в России получили наибольшее распространение. Они удобны для планирования бюджета заемщика, так как все время составляют одну и ту же сумму. И на первом этапе погашения ипотечного кредита, сумма аннуитентных платежей ниже, чем сумма дифференцированных. Но в конечном итоге, заемщик, выбравший схему аннуитетного расчета платежей, заплатит кредитору большую сумму, чем заемщик, рассчитывающийся по дифференцированной схеме.

Формула расчета аннуитетных платежей достаточно сложна. Поэтому для определения суммы аннуитета по конкретным условиям лучше воспользоваться ипотечным калькулятором.

Дифференцированные платежи

Дифференцированные платежи ложатся достаточно тяжелым бременем на заемщика в первые годы расчетов по ипотечному кредиту. Зато приблизительно с середины срока кредитования, когда платежи по ипотеке значительно снизятся, появляются свободные денежные средства и возможность взять новый кредит.

Для заемщика, согласного выплачивать в счет погашения кредита ежемесячно порядка $500, ниже представлено два варианта расчета платежей по ипотеке - аннуитетные платежи и дифференцированные платежи. Для краткости расчетов срок ипотечного кредита принят равным одному году. В течение этого периода заемщик может выплатить сумму около $6000, из которых ипотечные проценты составят порядка $400, а сумма кредита около $5600. Ставка по ипотеке принята в размере 12% годовых.

Из приведенных таблиц видно, что в случае дифференцированных платежей, в первые 5 месяцев платежи по кредиту превышают обозначенный заемщиком порог в $500, но затем они начинают стремительно сокращаться. В случае аннуитетных платежей заемщик будет все 12 месяцев выплачивать одну и ту же сумму – $497,55. В итоге, к концу года ипотечный кредит и в том и в другом случае будет погашен (сумма кредита на конец равна нулю). Но в первом варианте итоговая сумма платежей составит $5964, а во втором варианте – $5970,64. Разница в $6,64 кажется несущественной. Но если взять реальный размер ипотечного кредита и реальный срок кредитования при ипотеке, то эта разница может обернуться заемщику в $2000-3000. Чтобы убедиться в этом, можно воспользоваться ипотечным калькулятором, который рассчитывает как дифференцированные так и аннуитетные платежи.

Расчет дифференцированных платежей

Месяцы Сумма кредита на нач. Процент Оплата кредита Итого платеж Сумма кредита на конец
1 5 600,00 56,00 466,67 522,67 5 133,33
2 5 133,33 51,33 466,67 518,00 4 666,67
3 4 666,67 46,67 466,67 513,33 4 200,00
4 4 200,00 42,00 466,67 508,67 3 733,33
5 3 733,33 37,33 466,67 504,00 3 266,67
6 3 266,67 32,67 466,67 499,33 2 800,00
7 2 800,00 28,00 466,67 494,67 2 333,33
8 2 333,33 23,33 466,67 490,00 1 866,67
9 1 866,67 18,67 466,67 485,33 1 400,00
10 1 400,00 14,00 466,67 480,67 933,33
11 933,33 9,33 466,67 476,00 466,67
12 466,67 4,67 466,67 471,33 0,00
ИТОГО 364,00 5 964,00

Расчет аннуитетных платежей

Месяцы Сумма кредита на нач. Процент Кредит+ процент Аннуитет Сумма кредита на конец
1 5 600,00 56,00 5 656,00 497,55 5 158,45
2 5 158,45 51,58 5 210,03 497,55 4 712,48
3 4 712,48 47,12 4 759,60 497,55 4 262,05
4 4 262,05 42,62 4 304,67 497,55 3 807,12
5 3 807,12 38,07 3 845,19 497,55 3 347,63
6 3 347,63 33,48 3 381,11 497,55 2 883,56
7 2 883,56 28,84 2 912,39 497,55 2 414,84
8 2 414,84 24,15 2 438,99 497,55 1 941,43
9 1 941,43 19,41 1 960,85 497,55 1 463,29
10 1 463,29 14,63 1 477,93 497,55 980,37
11 980,37 9,80 990,18 497,55 492,62
12 492,62 4,93 497,55 497,55 0,00
ИТОГО 370,64 5 970,64

Размеры предоставляемых ипотечных кредитов весьма разнообразны. Минимальные кредиты могут составлять $2 тыс. (ДельтаКредит банк), максимальные — $400 тыс. (Городской ипотечный банк и Международный московский банк) и даже $500 тыс. (Национальная ипотечная компания и Первое О.В.К.). В среднем кредиты выдаются в размере от $10 тыс. до $200-300 тыс.