В каком случае выгода от перекредитования утрачивается

Дата: 08.12.2013
Рубрики: Ипотека


 Возможность рефинансирования ипотечного кредита - весьма популярная тема в последнее время. Действительно, буквально за несколько лет ставки существенно снизились. Тем, кто сегодня гасит кредит, взятый в свое время, под 14-16% годовых, просто обидно смотреть на то, как новые заемщики получают в том же самом банке тот же самый кредит, но уже под 10-12% годовых. К сожалению, просто придти в банк и попросить сделать перерасчет кредита по новым ставкам невозможно. Точнее говоря, попросить то конечно, можно, но просьба будет вряд ли удовлетворена. Так не делается нигде в мире. Чтобы «восстановить справедливость» необходимо рефинансирование, то есть, по сути, необходимо по специальной программе взять кредит в другом банке для погашения задолженности в первом банке и начать погашение уже нового кредита.

Возьмем в качестве примера заемщика, который 2 года назад взял ипотечный кредит размером $150.000 на 10 лет под 14% годовых. Сегодня, у него есть возможность платить уже не 14%, а, скажем, 11%. 3% - весьма существенная разница. Но прежде чем, начинать перекредитование необходимо учесть все нюансы и подводные камни. Необходимо все как следует просчитать. Мы уже писали о том, что неизбежны потери в связи с особенностью расчета аннуитетного платежа. Не вдаваясь в детали и подробности этих нюансов, в этот раз просто скажем, что через 24 месяца после начала погашения такого кредита заемщик выплатил в качестве погашения тела кредита $15.930. Все остальные деньги, которые были им уплачены за эти два года, пошли на выплату процентов по кредиту. А всего заемщиком было выплачено чуть меньше $55.900 ($2.329 в месяц в течение 2-х лет). Если заемщик не будет предпринимать никаких действий по перекредитованию и останется в старом банке, то ему еще останется погасить в общей сложности $223.580, выплачивая все те же $2.329 ежемесячно еще в течение 8 лет.

Но если без учета процентов, то к данному моменту наш заемщик должен банку $134.070 ($150.000 - $15.930). Если он возьмет в новом банке кредит на эту сумму под 11% годовых, но уже на 8 лет, погасит задолженность перед старым банком и начнет платить своему новому кредитору, возвращая уже заветные 11% годовых, а не 14%, то всего ему придется выплатить $202.179, а его ежемесячный платеж сократится до $2.106. Ну в общем, худо-бедно, а экономия более $220 в месяц или $21.400 за все 8 лет - не так уж и плохо. В конце концов - это вполне приличный автомобиль, а для тех, кто любит машины «покруче», это пол-автомобиля. Не торопитесь выбирать себе машину. Пока еще Вы не заработали на нее (как известно, сэкономленные деньги - это заработанные деньги).

Для начала Вас ждут затраты на переоформление кредита. На это Вам понадобится порядка $2.000-3.000. Мы будем оптимистами и посчитаем, по минимуму, то есть $2.000. Но, увы, это еще далеко не все потери. В данном случае они будут не у всех заемщиков, а только у тех, кто пользуется возможностью получения налогового вычета, говорит Александр Немыкин начальник отдела продаж и развития «Ажур-аудит». Согласно статье 220 Налогового Кодекса РФ граждане, приобретающие недвижимость, имеют право на налоговый вычет не только с 1.000.000 рублей (не более), который был заплачен непосредственно за саму недвижимость, но и со всей суммы, которая ушла на выплату процентов по кредиту. В редакции Налогового Кодекса эта мысль звучит следующим образом: «Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не может превышать 1.000.000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них».

Но налоговый вычет предоставляется лишь один раз в жизни и только в том случае, если Вы жилье приобретаете (также строите или ремонтируете). Когда же Вы рефинансируете свой кредит, то Вы, во-первых, получаете уже второй кредит, а своим правом на вычет Вы уже однажды воспользовались, а во-вторых, Вы, по сути своей, получаете кредит под залог уже имеющейся у Вас в собственности недвижимости на погашение имеющейся задолженности перед другим банком. В результате, право на вычет теряется. Вот такие вот чудеса Российского законодательства, которое писалось еще в те времена, когда никто даже и не думал, о перекредитовании, потому что в те годы и ипотеки, как таковой в России еще не было. Так или иначе, но считаем потери: До рефинансирования после 2-х лет погашения кредита, взятого на 10 лет под 14% годовых в размере $150.000, нам оставалось выплатить банку в качестве процентов по кредиту $89.510 (это не считая остатка ссудной задолженности, то есть долга по кредиту). Со всей этой суммы (как мы уже говорили, не считая одного миллиона рублей) заемщик имеет право получить налоговый вычет, то есть вернуть себе 13%, уплаченных в качестве подоходного налога. Еще потери и весьма существенные - $11.635. Увы, но от нашего «вполне приличного» автомобиля остается всего лишь $7.765. Казалось бы, 3% - такая серьезная разница в годовых процентных ставках, но выгода после всех подсчетов оказывается не столь существенная, хотя все-таки небольшая, но есть.

Попробуем изменить один единственный параметр кредита, а именно его срок. Изначально возьмем те же $150.000, под те же 14% годовых, но не на 10 лет, а на 15.

Через 2 года нами будет выплачено в качестве погашения тела кредита почти $6.815. Наш общий долг банку (сума всех оставшихся платежей, которые включают выплату основного долга и проценты) к этому моменту составит $311.630. Этот долг будет гаситься ежемесячными платежами по $1.998 в течение 13 лет. В случае если мы перекредитуемся на тех же условиях, то есть под 11% годовых, не изменяя срок кредита, то нам придется выплатить всего $269.724, то есть в течение 13 лет ежемесячно платить $1.729. Экономия на первый взгляд еще более существенная $41.905, или $269 в месяц. Но потеря права на налоговый вычет не позволит нам вернуть дополнительно $21.900, то есть 13% от $168.445 (именно такую суму по процентам по кредиту мы еще заплатили бы банку, если бы не рефинансировали кредит). Если еще учесть расходы на оформлении, то наши почти 42 тысячи долларов превращаются всего в 18 тысяч.

Если же мы возьмем в кредит те же $150.000 под 14% годовых на 15 лет, но решим перекредитоваться через 5 лет, а не через 2 года, то вместо «обещанных» $27.050 мы сэкономим всего лишь $10.615. Опять же снижение рентабельности вызвано потерей права на получение налогового вычета с денег по уплаченным процентам, и потерями, связанными с оформлением рефинансирования (считаем $2.000, хотя это может вылиться и в $3.000).

Наконец, последний пример: кредит $150.000, взятый под 14% годовых на 15 лет рефинансируется через 2 года после начала погашения, но ставка снижается всего на 1.5%, то есть составляет 12.5%. Такое перекредитование без учета налоговых вычетов с процентов по кредиту и затрат, связанных с оформлением, позволяет сэкономить $21.300, но если учесть все эти нюансы, то такое рефинансирование приведет не к экономии, а потери заемщиком $2.600.

Конечно, все наши расчеты не говорят о том, что рефинансирование не выгодно. Напротив, оно может быть выгодно, но каждый раз необходимо считать. Если Вы воспользовались своим правом на получение налогового вычета, то за счет несовершенства законодательства, экономия может снизиться в 2-3 раза, и разница в процентной ставке в 3% практически «размажется» по пресловутой 220 статье НК РФ. Если же разница в процентной ставке составит 1.5%, то при сроках кредитования 10-15 лет рефинансирование просто становится невыгодным предприятием.
Источник: www.kvadroom.ru