Вопросы по перепланировке и переводу квартиры в нежилой фонд
Дата: 08.12.2013
Рубрики: Советы и ответы по кредитам
Практически каждый квартиросъемщик так или иначе хоть раз устраивал на своей жилплощади перепланировки различных масшитабов. Как избежать проблем с согласованием проделанных работ и плана БТИ?
Что делать, если застройщик, с которым у вас заключен договор о долевом участии в строительстве, даже не начал строительных работ, так как не получил разрешения на строительство? Каковы возможные исходы предстоящего судебного разбирательства?
Как распределяются доли собственности на купленную по ипотеке квартиру, если заемщиком выступает сын, а созаемщиками – родители?
Каков механизм переоформления квартиры из жилого в нежилой фонд?
Если у Вас есть вопросы касающиеся недвижимости, то Вы всегда можете их задать в разделе «консультации». Ответы дают специалисты ведущих московских риэлторских агентств.
Вопрос:
Я увеличила ванну с 1200 см до 1500 см в однушке в доме серии II-18/9 за счет коридора, ведущего от входа в кухню. Теперь этот аппендикс называют жилой площадью и говорят, что я все должна вернуть как было. Так ли это? Спрашивает Анастасия Варламова
Ответ:
Скорее всего этот небольшой участок относился к кухне. За счет него увеличивать санузел невозможно. Более точно Вы сможете определить к чему относится данный участок, посмотрев план БТИ, и если он относится к кухне или жилой комнате, то вы должны восстановить санузел или вывести этот участок из санузла.
Консультант: Колганова Татьяна, начальник отдела перепланировки компании «ПроектСервисХолдинг»
Вопрос:
25 марта 2005 года мной был заключен договор о долевом участии с одной из фирм города. Строительство объекта по сегодняшний день не начиналось, причина как мне объясняют в том, что на участок земли, где намеревалось проводиться строительство, не могут получить постановление администрации района. Т.е. прав собственности на данную территорию и права строительства на данной территории у фирмы с кем был заключен договор не имеется (т.е. постановления не было и при заключении договора). Имел ли право застройщик заключать договор, не имея разрешения на строительство? Что мне делать в этой ситуации? И каким может быть решение суда по данному вопросу?» Спрашивает Валера
Ответ:
В соответствии с 214 Федеральным законом "О долевом участии в строительстве..." застройщики вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после получения разрешения на строительство, заключения договора аренды земельного участка (его государственной регистрации в случаях предусмотренных законом), либо наличия права собственности на указанный земельный участок и размещения проектной декларации в СМИ. Помимо этого на момент начала реализации квартир в новостройке у застройщика должны иметься следующие документы:
* Акт Администрации о строительстве жилого дома,
* Инвестиционный контракт между Администрацией и застройщиком с предварительным протоколом поквартирного распределения.
* Утвержденная проектно-сметная документация.
* Заключения экологической экспертизы.
Правовые последствия: вы вправе расторгнуть договор долевого участия и потребовать уплаты пени в размере ставки рефинансирования за каждый день пользования чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ. Чтобы сделать договор действительным, необходимо его расторгнуть и заключить предварительный договор долевого участия, а после получения всей необходимой документации, заключить договор долевого участия. В настоящий момент ваш договор считается незаключенным, т.к. скорее всего он не прошел государственную регистрацию, т.к. не хватает необходимых документов для ее проведения.
Консультант: Куделькин Леонид Алексеевич, юрист ООО «Проектсервис Холдинг»
Вопрос:
В случае покупки квартиры по ипотеке на вторичном рынке жилья сын выступает в роли заемщика, а созаемщиками выступают родители. Вопрос: являются ли родители в конечном итоге собственниками покупаемой квартиры в определенной доле? Имеет ли сын право распоряжаться собственностью без ведома родителей? Спрашивает
Ответ:
Родители являются созаемщиками по ипотечному кредиту, то и квартира приобретается в совместную собственность всех созаемщиков по кредиту. Все созаемщики несут одинаковую ответственность по кредиту соответственно и права на квартиру у всех одинаковые. И Ваш сын не сможет распорядиться этой квартирой по своему усмотрению, без Вашего ведома.
Консультант: Людмила Анисимова, ведущий специалист департамента ипотечного кредитования ООО «Рескор - недвижимость»
Вопрос:
Подскажите, как перевести квартиру из жилого в нежилой фонд, и с чего надо начать. Какие инстанции надо пройти. Какова процедура?» Спрашивает Евгения
Ответ:
По Российскому законодательству нежилые помещения должны иметь отдельный изолированный вход от жилой части здания (лестничные клетки в данном случае относятся к жилой части здания). Перевод в нежилой фонд в г.Москве возможен только на первых этажах жилых строений. Необходимо, чтобы дом, в котором расположена квартира, не стоял в планах капитального ремонта и реконструкции, не был признан аварийным и не подлежал сносу. В квартире никто не должен быть зарегистрирован, а также должна иметься возможность устройства отдельного изолированного входа в квартиру с улицы (обычно из одного оконного проёма). Процедура перевода жилого помещения в нежилой фонд можно разделить на 3 этапа:
1. Межведомственная комиссия по использованию жилищного фонда решает вопрос возможности использования данного жилого помещения как нежилого (под офис, магазин, аптеку и т.д.). На комиссию предоставляются следующие документы:
* Заявление с указанием причин перевода;
* Технический паспорт БТИ, поэтажный план, экспликация;
* Выписка из домовой книги о том, что в квартире никто не проживает;
* Справка ДЕЗ о функциональном назначении квартир, расположенных на одном этаже с переводимой квартирой;
* Заключение Госсанэпидемнадзора;
* Заключение Госпожарнадзора;
* Техническое заключение организации, обеспечивающей содержание дома;
* Техническое заключение;
* Учредительные документы;
* Документы на собственность.
2. Комиссия по приватизации и управлению жилищным фондом решает стоимость перевода квартиры в нежилой фонд. На эту комиссию предоставляются следующие документы:
* Копия выписки из протокола заседания Межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда;
* Справка БТИ с расчетом разницы стоимостей квартиры при ее использовании в жилом и нежилом фонде;
* Учредительные документы - для юридических лиц и документы, удостоверяющие личность, - для физических лиц;
* Документы, подтверждающие право собственности на помещение.
3. Заключительным этапом перевода помещения в нежилой фонд является регистрация в регистрационной палате Вашего права уже на нежилое помещение . Для этого необходимы следующие документы:
* Заявление;
* Квитанция об оплате государственной пошлины;
* Доверенность;
* Документы по описанию объекта права (документы БТИ);
* Документы по описанию субъекта права (учредительные документы, свидетельство об ИНН, коды Госкомстата и т.д.);
* Правоустанавливающие документы (распоряжение Комитета муниципального жилья, протокол МВК о переводе помещения, распоряжение префекта о разрешении изменения функционального назначения помещения, свидетельство на собственность).
Консультант: Ражковский Станислав, юрист «Tenzor Consulting Group».
Вопрос:
Подскажите, пожалуйста. Если я хочу подарить квартиру и оформляю договор у нотариуса, я должна заплатить налог на имущество, но если я делаю договор в простой письменной форме, будет ли освобожден одаряемый от налога на имущество? Спрашивает Татьяна
Ответ:
Форма договора дарения никак не освобождает одаряемого от необходимости оплаты налога на доходы в размере 13 % от стоимости полученной в подарок квартиры. Эта стоимость берется по оценке БТИ, и если нотариус отравляет данные о совершенном договоре дарения в ИФНС (при нотариальной форме договора), то при составлении договора в ППФ обязанность по подаче налоговой декларации полностью лежит на Вас как налогоплательщике.
Консультант: Наталья Киселева, юрист отделения «Академическое» корпорации «ИНКОМ-недвижимость»
Источник: www.kvadroom.ru