Ломбардное кредитование

Ломбардное кредитование

Дата: 23.10.2013
Рубрики: Аналитика по кредитам


Среди множества ипотечных программ, существующих в России в настоящее время, развивается и так называемое ломбардное кредитование, или кредитование под залог имеющегося у заемщика недвижимого имущества.

Оно предназначено для следующих целей:

-Приобретение другого жилья, в том числе на первичном рынке (новостройки), загородных домов и земли

-Ремонт и обустройство недвижимости

-Неотложные нужды (потребительские и текущие расходы)

-Предпринимательские цели.

Главный принцип схем ломбардного кредитования - оформление в залог не приобретаемой, а старой, продаваемой квартиры. С помощью заемных средств есть возможность приобрести новое жилье, сделать ремонт, переселиться, и расплатиться с банком, продав старую квартиру.

В настоящее время немногие банки предоставляют ипотечные кредиты на загородную и коммерческую недвижимость. Также не все банки выдают ипотечный кредит, если жилье пребывает в стадии строительства.

Вариант с ломбардной ипотекой позволяет заемщику обойти эти препятствия, получить под залог своей квартиры кредит и получить именно то, что ему требуется. Проблемой может стать лишь одно - продажа заложенной квартиры. Однако, банков, идущих на такие схемы, становится все больше.

Предметом залога может стать квартира, дом или земельный участок, но, как правило, им является квартира. В случае, если закладываемая недвижимость — единственное жилье заемщика, то ее рыночная стоимость за вычетом суммы кредита и процентов должна покрывать возможные затраты на приобретение типовой квартиры, достаточной для проживания заемщика и членов его семьи.

На сегодняшний день средний размер кредита, выдаваемого банками под залог имеющейся у клиента недвижимости, составляет 63,52 % от ее стоимости. Средний срок кредитования в этом сегменте рынка равен 8,3 года. Крупные банки, имеющие так называемые длинные деньги, могут предоставить заем на 10–15 лет. Мелкие же обычно выдают их на срок, не превышающий трех-пяти лет.

Кредиты можно получить как в рублях, так и в валюте. Средняя процентная ставка в рублях составляет 17,1 %, в валюте — 14,18 %, что значительно выше средних процентных ставок по ипотечным кредитам.

Выделяют два типа кредитов под залог недвижимости, которые существенно различаются по степени своей рискованности для банка. Наименее рискованные из них — на нецелевые расходы под залог имеющейся недвижимости: в этом случае заемщик берет кредит, как правило, на небольшой процент от стоимости своей недвижимости, например на 20—30%, чтобы потратить его на любые свои цели.

Другой тип кредита — выдача под залог недвижимости крупного кредита (до 100% от стоимости залога) на становление или развитие бизнеса хозяина недвижимости. В данном случае банк в какой-то мере кредитует предпринимательские риски, ведь нет гарантии, что бизнес пойдет. В случае неудачи бизнесмена перед банком встанет вопрос реализации недвижимости для взыскания кредита.

К закладываемой недвижимости предъявляется ряд требований. Прежде всего недвижимость должна находиться в собственности заемщика — это обязательное условие всех банков. Другое условие — количество прописанных в квартире людей. Некоторые банки (например, Сбербанк РФ) берут в качестве залога только «чистую» квартиру, т. е. такую, в которой никто не прописан. Другие банки допускают прописку в закладываемой квартире заемщика, но не допускают прописку несовершеннолетних детей.

Еще одно условие — это место расположения объекта недвижимости. Приемлемость местоположения определяют кредиторы.

Довольно настороженно банки относятся и к объектам, находящимся в процессе строительства. Например, не все банки возьмутся выдать кредит под квартиру в новостройке (в незавершенной стадии строительства).

Если в собственности заемщика находится не одна, а, например, две квартиры, то он имеет право предоставить обе в качестве залога, тем самым увеличив сумму кредита.

Все банки требуют от клиента подтверждения доходов справкой с места работы по форме 2-НДФЛ или справкой с места работы по форме банка. Это обязательная процедура, так как, даже если у банка есть в залоге объект недвижимости, он должен быть уверен в платежеспособности клиента.