Новостройка в кредит

Новостройка в кредит

Дата: 23.10.2013
Рубрики: Аналитика по кредитам


Некоторое время назад ипотечное кредитование работало исключительно на рынке вторичного жилья, практически не охватывая сегмент новостроек. Заемщики и банки опасались рисков, связанных с оформлением прав собственности, с замораживанием строительства либо невыполнением финансовых обязательств застройщиком. А строительным и инвестиционным компаниям ипотека и вовсе не была нужна, поскольку новостройки раскупались еще на стадии котлована.

В последнее время ситуация начинает меняться. Доля кредитов на новостройки в общем объеме выданных ипотечных кредитов составляет примерно 25-30%. Несмотря на все сложности, покупка жилья в новом доме в кредит либо с использованием рассрочки вполне реальна. Сейчас большинство девелоперов задумываются о применении схем ипотечного кредитования еще до начала продаж возводимого ими жилья. Как правило, они заключают соответствующие соглашения с банками, выдающими ипотечные займы. По этому соглашению банк кредитует покупателей жилья в домах, которые строит этот девелопер. Кроме банков кредитованием занимаются специализированные ипотечные компании. Иногда жилищные займы начинает выдавать банк, который участвует в проекте в качестве кредитора девелопера.
В принципе в подобных случаях можно не бояться попасть в руки недобросовестного застройщика. Кредитные организации не станут работать с первой попавшейся строительной компанией и сначала проверят, все ли у застройщика в порядке с документацией.

По не сданным в собственность объектам процентные ставки в среднем на 2-3% выше, чем по завершенным объектам. В валюте диапазон ставок колеблется от 11 до 18% годовых. Поскольку именно жилье, под которое берется ипотечный кредит, выступает в качестве залога, свидетельство о собственности снижает риски банка и позволяет ему дать более дешевый ипотечный кредит. Стоить помнить, что при покупке новостройки с помощью кредита в большинстве случаев банки разбивают период расчетов по кредиту на две фазы: до окончания строительства и после него.

Основное препятствие, почему банки неохотно кредитуют новостройки, - это то, что квартира может стать объектом залога только после того, как на нее зарегистрировано право собственности (не раньше, чем после сдачи дома). Некоторым банкам достаточно обеспечения кредита только залогом прав требования, но максимальная сумма такого кредита будет ощутимо ниже той, на которую рассчитывает заемщик.

Как правило, если банк кредитует практически все новостройки, то у него наверняка есть определенные дополнительные требования (определенная степень готовности дома, внесение дополнительных пунктов в договор инвестирования, необходимость поручителей и т.п.).

У заемщика есть три варианта решения такой ситуации. Первое – кредит выдается на покупку новостройки под залог существующей у него недвижимости (возможны варианты под залог автомобиля или иной собственности). Разумеется, эта квартира должна быть оценена не ниже, чем сумма выдаваемого кредита, а чаще все-го дают лишь 70% от оценки имеющейся квартиры. После окончания строительства и возникновения прав собственности на новую квартиру, банк снимает залог на старую квартиру и берет в залог новую. Такая схема серьезно ограничивает число потенциальных заемщиков.

Второй вариант, не предусматривающий залога имеющейся недвижимости, предполагает выбор квартиры у аккредитованного банком строителя. Банк аккредитует несколько строительных компаний, прошедших серьезную финансовую проверку со стороны банка, а под объект, который строит организация, ранее необоснованно затягивавшая строительство, вам кредит просто не дадут. В этом случае количество компаний и объектов, которые может выбрать заемщик, серьезно ограничивается, зато не требуется залога в виде уже имеющейся квартиры.

И третий вариант (один из наиболее простых для заемщика с технической точки зрения и наиболее сложный с точки зрения того, что банков, работающих на таких условиях, очень мало) – взять дополнительно поручителей до момента передачи квартиры в залог банку. Поручителем может быть как физическое лицо (например, родственники заемщика), так и юридическое (обычно в этой роли выступает организация, где работает заемщик).

По новому закону застройщик, не выполнивший договорных обязательств и не сдавший вовремя дом, должен не только вернуть покупателю деньги, но и заплатить штраф за возмещение убытков в размере пяти ставок рефинансирования в год (сейчас это 5*10,5=52,5%). Разумеется, теперь строительным компаниям становится невыгодно продавать квартиры в строящемся доме по заниженным ценам.

Строительные компании не растерялись, и теперь предлагают новые схемы приобретения новостроек, например, заключать гражданам предварительный договор бронирования права покупки квартиры или приобрести вексель.