Ипотека повышает уровень обеспеченности населения
Дата: 19.10.2013
Рубрики: Аналитика по кредитам
Население России активно пользуется кредитными средствами. И не удивительно: элементарная экономическая теория учит нас тому, что гораздо эффективнее взять кредит для повседневных нужд, чем потратить собственные деньги, которые могут быть задействованы в бизнесе. В последнее время наибольшую актуальность приобрело ипотечное кредитование. С его помощью взыскательный потребитель выбирает жилье не по возможностям, а по потребностям. Таким образом, с развитием ипотеки уровень обеспеченности населения возрастает.
Аналитики внушают оптимизм относительно ипотечного кредитования
Ипотечное кредитование предоставляет возможность переехать в собственное жилье даже тем, кто еще недавно не мог себе позволить такой покупки. Тем временем большая часть желающих приобрести квартиру зачастую не берет в расчет современные схемы кредитования. По мнению председателя правления компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Дмитрия Лебедева, развитие ипотечного кредитования сдерживают, прежде всего, факторы психологического характера. "Клиенты пока не готовы к долгосрочным займам, они боятся жить в долг", – заявил господин Лебедев на состоявшейся в начале февраля пресс-конференции "Рынок ипотеки – итоги 2004 года, прогноз развития до 2007 года". Но тенденции развития рынка оптимистичны: информированные клиенты делают свой выбор в пользу ипотечных кредитов.
Главный аналитик Российской гильдии риэлтеров Геннадий Стерник отмечает бурный рост ипотечных сделок на рынке недвижимости.
Осенью 2004 года на рынке ипотеки был зафиксирован резкий подъем: объем сделок вырос в 4 раза по сравнению с 2003 годом. В 2004 году объем ипотечного рынка Москвы и Подмосковья составил порядка 550--600 млн долларов. По экспертным оценкам специалистов компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", работающей в этом направлении более 6 лет, в 2005 году у рынка есть все предпосылки выйти на уровень 1 млрд долларов.
Такой бурный процесс развития ипотечного кредитования происходит в большей степени благодаря активизации банковского сектора, который старается предложить клиентам разнообразные ипотечные программы. Так, по данным первого заместителя председателя правления Городского ипотечного банка Владимира Гасяка, в 2001 году процентные ставки на ипотечный кредит в банках составляли 15--20%. В 2004 году минимальные ставки по ипотеке составляли уже 10%. Таким образом, за 4 года процент за пользование ипотечным кредитом снизился на треть. Кроме того, если в 2001 году размер предоставляемых кредитов составлял 70% от стоимости недвижимости, то сейчас многие банки предоставляют кредиты в размере 90%.
Сегодня финансово-кредитные учреждения более лояльно относятся к процедуре подтверждения платежеспособности заемщиков.
Банки принимают во внимание не только "белые", но и неподтвержденные доходы клиентов. По мнению Владимира Гасяка, благоприятные для заемщиков условия создаются достаточно быстрыми темпами, поэтому в ближайшие годы можно рассчитывать на стабильное развитие рынка ипотечного кредитования.
Ипотечное кредитование. Банковское разнообразие
По статистике Центра ипотечных программ компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", на сегодняшний день Сбербанк является лидером по популярности среди тех, кто хочет купить жилье с привлечением ипотечных кредитов. Здесь предлагаются интересные ипотечные программы, достаточно низкие кредитные ставки. При покупке квартиры в новостройке покупатели чаще всего обращаются во Внешторгбанк, Импэксбанк и Абсолют банк. Приобретая квартиру на вторичном рынке, клиенты ЦИП МИЭЛЬ предпочитают брать ипотечные кредиты в Сбербанке и Внешторгбанке, дальше в рейтинге популярности идут Городской ипотечный банк, DeltaCredit, Райффайзенбанк и Национальная ипотечная компания. Кстати, Национальная ипотечная компания предлагает достаточно интересные условия кредитования: здесь самая низкая на рынке кредитная ставка – 9%.
Уровень зарплаты заемщика при получении ипотечного кредита постепенно отходит на второй план, главным является стабильность доходов.
Управляющий Тверским отделением Сбербанка РФ Владимир Яшин рассказал, что на сегодняшний день семья со среднемесячным доходом 450 долларов и накоплениями в районе 3000 долларов вполне может рассчитывать на ипотечный кредит и приобрести с его помощью однокомнатную квартиру в районе МКАД. Таких кредитов Сбербанк РФ выдает много, и охват рынка достаточно большой, заявил господин Яшин.
Люди с более высоким уровнем доходов тоже активно пользуются ипотечными кредитами. Таким образом, бизнесмен получает возможность оставить собственные средства в деле, а вопрос с приобретением квартиры решить с помощью ипотеки. Тем более что, имея в наличии на покупку квартиры $100 тысяч, клиент, пользующийся современными схемами кредитования, может приобрести квартиру стоимостью $300 тысяч.
Президент Импэксбанка Дмитрий Еропкин считает, что рынок ипотеки в России является очень емким. "Это сфера приложения ресурсов на долгие годы вперед, и Импэксбанк планирует в этом году увеличить портфель ипотечных кредитов до 50 млн долларов и в дальнейшем наращивать объемы такого кредитования", – сообщил он. Причем государство может повлиять на темпы этого процесса. По оценке Дмитрия Еропкина, банки будут работать с меньшей маржей, если будут знать, что в любой момент у них есть возможность рефинансирования под портфель ипотечных кредитов. Такие подвижки во взаимоотношениях между Банком России и коммерческими банками могли бы привести к прорыву на рынке ипотеки, считает президент Импэксбанка.
Ипотечное кредитование становится нормой жизни
Ипотечное кредитование изначально было более популярно среди покупателей квартир на вторичном рынке недорогого жилья. Наиболее распространенная сделка в этом секторе – это покупка 1-2-комнатной квартиры общей стоимостью 70--110 тысяч долларов. Связано такое предпочтение в большей степени со стереотипами потребителей. Еще недавно клиенты не хотели долго "жить в долг" и изо всех сил стремились накопить максимальную сумму, после чего брали кредит небольшого размера. Сейчас представления заемщиков в России постепенно меняются, приближаясь к европейским. На Западе кредитные ресурсы давно стали нормой жизни – там люди пользуются всеми элементами комфорта, а уже потом расплачиваются за них. Такие "привычки" постепенно прививаются и в России. Поэтому ипотека сегодня медленно, но верно проникает во все сферы рынка недвижимости.
По мнению главного аналитика Российской гильдии риэлтеров Геннадия Стерника, ипотечное кредитование сделок на первичном рынке недвижимости в начале 2004 года отставало от показателей вторичного рынка, однако к концу 2004 году объем выданных кредитов на покупку жилья в новостройках сильно возрос. Причем стоимость приобретений на первичном рынке недвижимости Москвы с использованием ипотеки колеблется от $80 до $200 тысяч. По данным директора Центра ипотечных программ МИЭЛЬ Елены Пановой, сегодня 35% сделок, заключенных в ЦИП МИЭЛЬ, приходится на рынок новостроек, и этот процент будет увеличиваться. Причем наибольший спрос отмечается на предложения в сегменте недвижимости "бизнес-класса".
Ипотека постепенно завоевывает и сегмент элитной недвижимости.
Директор департамента городской недвижимости агентства "Усадьба" Александр Дьяченко отметил: "В скором времени потребитель элитного жилья сможет выбирать: стоит ему вкладывать собственные деньги в покупку квартиры или взять кредит в банке. Я считаю, что процентная ставка для таких сделок будет очень конкурентоспособной. Загадки тут никакой нет, банку гораздо интереснее, с точки зрения рисков, кредитовать состоятельного человека, чем заемщика со средними доходами. Кроме того, элитная квартира как объект залога более ликвидна, чем какая-либо другая".
"Фора" для клиента
В 2005 году, по мнению директора Центра ипотечных программ МИЭЛЬ Елены Пановой, более активно будет развиваться кредитование на загородном рынке недвижимости. В частности, ЦИП совместно с Внешторгбанком планируют разработать целевую ипотечную программу для покупателей недвижимости в коттеджном поселке "Барвиха-CLUB". Уже разработаны подобные программы на первичном рынке жилья. Так, Сбербанк РФ предлагает эксклюзивные условия кредитования для клиентов ЦИП МИЭЛЬ, которые намереваются купить квартиру в наиболее интересных проектах компании – фешенебельном районе "Гранд-Паркъ" и в монолитно-кирпичном доме на ул. Дыбенко в районе Ховрино. Покупателям этих квартир банк готов предоставить ипотечный кредит в размере до 90% от стоимости жилья, то есть собственные средства заемщика могут составлять всего 10%. При этом кредит выдается на льготных условиях – сроком на 15 лет под 11% годовых в валюте.
Как заемщики, так и сами банки предпочитают взаимодействовать друг с другом с помощью профессионального риэлтера.
В результате работы сотрудников агентства недвижимости клиент и банк быстрее находят друг друга. По оценкам аналитиков, из ста человек, обратившихся в банк напрямую, реально жилищный кредит получают только 10. А в том случае если заемщик обратился к риэлтерам, его шансы возрастают до 90%.
Кроме того, крупные операторы рынка недвижимости проверяют юридическую чистоту квартиры самостоятельно: проводят полный детальный анализ всех сделок купли-продажи и обмена, бывших и настоящих собственников квартиры, которую вы хотите приобрести, а также ситуаций, в которых эти квартиры приобретались или обменивались, условий приватизации и снятия с регистрационного учета и т. д. Так, к примеру, компания "МИЭЛЬ-Недвижимость" выдает "Гарантийные обязательства" не только клиентам, но и банкам, которые финансируют сделку с помощью ипотечного кредита. Это, кстати, принципиально новая практика на рынке недвижимости, она позволит повысить доступность ипотечных кредитов и послужит еще одним стимулом для развития ипотеки.
Источник: Газета.Ру