Опыт ипотечного заёмщика
Дата: 19.10.2013
Рубрики: Аналитика по кредитам
На это наша корреспондентка потратила полтора года, зато приобрела желанную жилплощадь и неоценимый опыт. Мы расскажем, с какими сложностями столкнутся те, кто попытается решить жилищный вопрос капиталистическим путем - вступить в ипотеку.
Тоскливая суть случившегося дошла до меня только в тот момент, когда банковский менеджер протянул пять разлинованных листочков - помесячный график погашения кредита на ближайшие 20 лет. Когда я выплачу банку последнюю копейку и получу квартиру в собственность, мне будет 46. И что бы ни случилось за это время - рождение детей, смена обоев, работы или политического режима - каждый месяц в определенное число я обязана явиться в банк с деньгами. Это ли не тюрьма? Впрочем, еще недавно тюрьма представлялась мне в виде 40-метровой хрущобы , в которой день ото дня толкались локтями и коленями пятеро членов моей семьи, включая кошку. В силу относительной молодости мы забывали копить. Оставалось одно - ипотека. От решения до воплощения идеи прошло полтора года. Ведь все, что мы знали об ипотеке в теории, оказалось совсем не таким на практике.
Ипотека. Где взять деньги
Если бы банки ориентировались только на богатых клиентов, то обслуживать им пришлось довольно ограниченный круг. Чтобы заработать на простом россиянине, они вынуждены подстраиваться под его потребности. Часть кредитных организаций готовы принять во внимание даже серую зарплату - личная служба безопасности в состоянии проверить, сколько на самом деле вы получаете. По-настоящему всем банкам интересно одно - наличие у вас самой работы. Причем прежде чем попросить кредит, придется отработать на одном месте не меньше полугода - банку важно просчитать, насколько стабильным будет доход человека в течение всего срока договора. То есть если через год сантехника Петрова с десятилетним опытом работы и дипломом техникума выгонят с работы, легко ли ему будет устроиться на другую?
Требования к зарплате сегодня у банков вполне реальные: считается, что клиенту доступна квартира, цена которой равна пяти годовым доходам его семьи. Второе важное требование: не менее 15% от стоимости новой квартиры вы должны внести сразу.
Выбирая банк, я догадалась: чем требовательнее он к заемщику, тем меньше его процент по кредиту. Поэтому, чтобы сэкономить и заслужить доверие самого щедрого кредитора в городе, я убила несколько дней, собирая самые немыслимые документы.
Какие бумаги потребует банк для оформления ипотеки
Обязательно:
Копии всех страниц паспортов заемщика и его поручителей.
Копия регистрации по месту пребывания (или выписка издомовой книги, если банк находится в городе вашего постоянного места жительства).
Копии документов об образовании.
Копия свидетельства о браке, свидетельства о рождении детей.
Военный билет или водительские права заемщика. Если их нет - справки из наркологического и психоневрологического диспансеров.
Копия трудовой книжки.
Справка из бухгалтерии о доходах клиента за прошлый год и за прошедшие месяцы текущего.
Документы о других обязательствах: копии кредитных договоров, договоров займа и купли-продажи с рассрочкой платежа и выписки со всех банковских счетов.
Могут понадобиться:
Копия загранпаспорта.
Копия свидетельства пенсионного страхования.
Копия свидетельства о расторжении брака, документы о смерти родителей, супругов и детей.
Письменное описание истории и сферы деятельности предприятия и функций заемщика.
Копия трудового контракта.
Документы о наличии у клиента всяких ценностей - квартир, домов, машин, яхты, участков, ценных бумаг.
Как рассчитать заем по доходу (кредит на 10 лет для одного, в долларах)
Доход
от 700 до 1000 от 1100 до 1500 от 1500 до 2200
Мин. стоимость квартиры
30 тысяч 50 тысяч 65 тысяч
Первоначальный взнос
7,5 тысячи 13,5 тысячи 15 тысяч
Кредит
22,5 тысячи 40 тысяч 50 тысяч
Ежемесячный платеж
316 571 670
Большинство банков могут предложить вам поиск жилья через партнерские риэлторские компании. Только и всего. Предполагается, что квартиру или даже дом вы ищете сами. А кредиторы только соглашаются с выбором или нет. Сейчас они одинаково резво кредитуют по ипотеке как жилье на стадии котлована, так и вторичный рынок. В первом случае им важно только одно - пакет документов, подтверждающий, что данная строительная компания возводит дом на законном основании. Не думайте, что это плевое дело: процентов 30 фирм, копошащихся сейчас на стройках, не имеют даже разрешений на использование земли. Со "вторичкой" куда понятнее. Как только вы нашли уголок своей мечты, получаете у его хозяина ксерокопии документов о собственности и передаете их банковским специалистам. Они проверят их вместе со страховщиками. Если на этом этапе кредитора все устроит, он вышлет по адресу оценщиков.
Другое дело, что не всякому продавцу нравится иметь дело с "ипотечным" покупателем.
- Продавцам выгодно указывать в договоре купли-продажи сумму, рассчитанную БТИ, а не сумму реальной сделки, - объясняет президент Российской гильдии риэлторов Елена Дранченко. - Это неправильно, потому что в случае спора в суде будут фигурировать цифры, прописанные на бумаге. Банк же требует вписывать реальные суммы. К тому же он должен еще разрешить сделку. Так что человек со свободными деньгами на рынке предпочтительнее, чем покупатель по кредиту.
Ипотека. За что придется платить
Это только на первый взгляд кажется, что в ипотечном деле присутствуют две цифры - сумма, которая уже есть у клиента, и та, которую нужно взять в банке, чтобы купить квартиру.
Дополнительные расходы:
Подача заявления - $50
Открытие счета - до $500
Нотариус - от 1 до 1,5% от суммы сделки
Страховка (три вида: страховка сделки, самой недвижимости и потери трудоспособности заемщика) - 1,5% в год от суммы кредита.
Личный опыт
Как только ты получил залог за свою квартиру, тут же приступаешь к поискам своего варианта. И даже если быстро нашел, вносить аванс сразу - 3 - 4 тысячи долларов - дело рискованное: вдруг банку не понравятся документы, а только по желанию покупателя деньги продавцы не возвращают. И хотя банк принимал решение подозрительно быстро (не больше суток), причем всегда положительное, жилье за это время успевали увести другие. Портили дело и оценщики: их услуга оплачивается отдельно и стоит 50 долларов. Но в этом случае специалисты приедут в течение недели. Ускоренная оценка - 200 долларов. Такой выезд мы оплачивали четырежды.
С того момента, как мы получили разрешение на кредит, до того, как он нам понадобился, прошло 9 месяцев. За это время наша "двушка" подорожала на 25 тысяч долларов. А вместо желаемой двадцатки пришлось брать в банке 45 тысяч.
Какую квартиру выбрать
От того, что вы присмотрели - строящуюся квартиру или жилье на "вторичном" рынке, - будет зависеть не только список необходимых для банков документов, но и проценты за выданный кредит.
Первичный рынок Вторичный рынок
Документы
Полный комплект бумаг, подтверждающий законность возведения здания - от права на использование земли до разрешения на сооружение коммуникаций Договоры купли-продажи, дарения, мены, ренты (в зависимости от того, как досталась квартира), свидетельство о собственности, акт передачи квартиры, копия финансово-лицевого счета, выписка из домовой книги, справка об отсутствии задолженности по оплате за квартиру, справка об уплате налогов, справка, экспликация и поэтажный план из БТИ, справка о психическом здоровье собственника, разрешение супруги(а) на отчуждение квартиры, разрешение органа опеки и попечительства на выписку несовершеннолетнего ребенка
Условия залога
Залог строящейся квартиры либо уже имеющейся, находящейся в собственности одного лица Залог покупаемой квартиры
Проценты по кредиту
В случае залога строящейся квартиры - от 16 до 20% на стадии строительства, при получении документов о собственности - 10 - 15% 10 - 15%
Источник: Комсомольская правда