Главная проблема ипотеки

Главная проблема ипотеки

Дата: 19.10.2013
Рубрики: Аналитика по кредитам


Главная проблема состоит в том, что ипотека - это финансовая услуга. Но на сегодняшний день ипотека находится в блоке жилищной политики, т. е. это не финансовая политика, не политика потребительского кредитования, а жилищная политика, инструмент строительства. Это не совсем подходящий инструментарий в решении жилищных проблем.

Ипотека - финансовая услуга
Сегодня нужно говорить о проблемах с финансами, и в частности об отсутствии в стране длинных денег. Если ипотека - это финансовая услуга, то нужно говорить о емкости финансовых рынков в России, и о емкости ипотечного рынка в их числе.

Емкость финансового рынка России в отношении к ВВП в 2,7 раза ниже, чем емкость финансовых рынков развивающихся стран, и в 5,6 раза ниже, чем емкость рынков стран развитых. Очевидно, что в сравнении с другими финансовыми услугами - банкингом, страхованием, с фондовыми рынками и инвестиционными услугами ипотечное кредитование в нашей стране наименее развито. В неразвитости с ипотекой может соревноваться только лизинг. Обусловлено это тем, что еще в начале 1990-х гг. финансовые рынки поручили развивать отдельным ведомствам. Ипотеку, например, "отдали" Госстрою, и Госстрой, естественно, взялся ее "строить".

Вот откуда вырастает трактовка ипотеки как инструмента жилищной политики, а не политики потребительского кредитования. Это наша беда.

Так что же такое ипотека? Ипотеку можно разделить, по сути, на два механизма. С одной стороны, это механизм потребительского кредитования под залог прав на недвижимость. С другой стороны, это механизм рефинансирования. В математике любой сложный процесс нужно разложить на ряд простых, решить по отдельности, собрать вместе, и тогда вы выйдете на следующий уровень детализации задачи. Если говорить о части, которая касается потребительского кредита, то главная сложность сегодня в том, что страна имеет избыточную ликвидность, но при этом длинных денег нет. Ошибочно считать, что длинные деньги должны быть в банках. К счастью, с академиками, экономистами мы уже договорились, что банки не кредитуют развитие экономики, так как у них нет и не может быть длинных денег. Во всем мире длинные деньги формируются в фондах. И более того, они институционально выделены в самостоятельную группу, и поэтому длинные деньги от коротких на рынке заметно отличаются и стимулируются разными механизмами.

Ипотека. Строительные схемы
На рынке жилищного кредитования у нас, к сожалению, сегодня соревнуются ипотека и строительные долевые схемы. Фактически эти схемы конкурируют сегодня с цивилизованным ипотечным кредитованием, потому что они завораживают своей низкой себестоимостью. Очень важно понимать, какие риски существуют внутри этих долевых схем. Сколько бы строители ни объясняли нам безопасность этих механизмов, сколько бы они ни говорили, что все прозрачно и ни одна компания не может исчезнуть вместе с деньгами клиентов, сегодня никто ничего гарантировать не может. Системы, построенные на репутации личности, в России пока еще не работают.

Риски строительных компаний - это наиболее серьезные риски в нашей стране. И многие из этих рисков строительными компаниями даже не называются. Например, сегодня практически любая строительная компания сочетает в себе и проектировщика, и менеджера, привлекающего средства на строительство. То есть фактически одна компания сочетает в себе и организацию, предлагающую финансовую услугу, и строителя, и проектировщика, и заказчика. И на данный момент никаких механизмов, которые бы противодействовали естественному удорожанию стоимости строительства, не существует. Строитель и проектировщик в одном лице может запроектировать какую-нибудь балку в четыре раза толще, чем это необходимо, добросовестно исполнить этот проект и в результате создать любую стоимость квадратного метра, какую он захочет. Экономика строительства сегодня позволяет это сделать. Какие существуют механизмы противодействия? Необходимо создать институт агентов потребителя. И мы настаиваем на этом при обсуждениях в Госдуме. Нужен кто-то, кто будет выступать на стороне потребителя как финансовый агент, кто-то, кто будет вступать во взаимодействие с проектировщиками, со строителями, следить за тем, чтобы у проекта были полноценные, независимые от строителей заказчики. В этом случае резко увеличится надежность механизмов жилищного кредитования. Риски банков или кредитующих фондов при долевых схемах строительства будут значительно ниже, что приведет к понижению кредитных ставок.

Так что главное здесь - создание фондов, создание рынка длинных денег. Это нужно обсуждать в Государственной думе. Стимулирование развития рынка длинных денег может привести к понижению ставки по долгосрочным кредитам, к изменению сроков кредитования, к резкому снижению рисков.

Источник: Ведомости Форум