Ипотека-возможность приобрести загородный дом
Дата: 18.10.2013
Рубрики: Аналитика по кредитам
Для кого-то предел мечтаний - квартира в столице, а кто-то хочет жить за городом. Оба этих желания выполнимы, если есть деньги или возможность взять ипотечный кредит. Но, если с кредитованием городского жилья банки более-менее определились, то с ипотекой загородного дома все не так просто.
Лучше проще и дешевле ипотека
По данным Ирины Радченко, гендиректора АН "Лаурел" и академика Международной академии ипотеки и недвижимости, в столице сейчас насчитывается более ста различных ипотечных программ. Банки предлагают кредиты на покупку разных видов недвижимости (новостроек и вторичного жилья), при этом доля загородной ипотеки не превышает в общем объеме 3-4%. Причем к разным видам загородной недвижимости разные банки практикуют дифференцированный подход.
И в городе, и за городом вам могут предложить к продаже готовый дом или коттедж на этапе строительства. Так вот, меньше всего проблем у вас будет, если вы выберете готовый объект, причем не из числа особо дорогих. Еще лучше, если вы придете в банк за кредитом на коттедж не "с улицы", а с рекомендацией от застройщика, который этот коттедж построил. В построенном коттеджном поселке каждый дом рассматривается как отдельный объект. В этом случае с документами и предметом залога для банка - полная ясность.
Другое дело, если в обеспечение кредита вы захотите предъявить банку свой инвестиционный контракт на строительство загородной резиденции. Хотя, если у банка с вашим застройщиком есть договор, то такой вариант тоже проходит. Правда, подобные "гарантии" потенциальному домовладельцу придется дополнительно оплатить. Крупные компании, которые сами являются застройщиками или же их представителями, в последнее время активно занимаются ипотечным брокерством. Проще говоря, предлагают обратившимся к ним клиентам свои услуги по подбору того или иного ипотечного банковского продукта.
Действует подобная схема следующим образом: клиент, примерно представляющий себе, что именно он хочет приобрести при помощи кредитных денег, обращается в одну из таких компаний. Ему предлагается заключить договор и внести некий аванс. Размер этого аванса, который посредники называют "гарантией серьезности намерений клиента", обычно равен пятистам долларам. С человеком заключается договор, в котором ему обещают содействие в выборе ипотечного кредита. Клиенту советуют обратиться в тот или иной банк – разумеется, этот банк входит в список сотрудничающих с данной компанией, - и помогают подготовить нужные на этом этапе документы. Безусловный плюс данной схемы: как правило, заявки от таких брокеров банки рассматривают быстрее. Если стандартный период рассмотрения заявки равен двум неделям, то в этом случае вопрос может решиться за несколько часов.
Если банк решает, что клиент подходит, наступает второй этап. Клиент заключает с компанией еще один договор – на этот раз на подбор подходящего объекта. "Одобрение" банка на выдачу ипотечного кредита действительно в течение 3-4 месяцев, и за это время клиенту предлагается на выбор несколько вариантов – опять-таки чаще всего из базы данной компании. Заемщик платит уже за риэлторские услуги – их цена на рынке устоялась: на объекты первичного рынка 2-3% от стоимости, на построенный дом – в среднем 6%.
Загородная ипотека. Широкие возможности
Наиболее широкая "линейка" кредитных продуктов у крупных банков – им в целом проще заниматься разнообразной ипотекой. Такие гиганты ипотечного кредитования, как "Сбербанк" или "Внешторгбанк", у которых есть доступ к "длинным" и большим кредитным ресурсам, могут подержать у себя на балансе не только ликвидные квартирные кредиты, но и не очень любимые сегодня кредиторами "загородные". Тем не менее, к примеру, у "ВТБ" пока нет стандартизированного ипотечного продукта на приобретение загородного жилья, хотя получить кредит на него в принципе возможно. "Сбербанк" предлагает своим клиентам ипотечные кредиты как на строительство, так и на приобретение загородного дома – причем под вполне приемлемый процент (11% годовых в валюте), но с обязательным требованием как минимум двух поручителей.
Надо отметить и еще один момент – вы вряд ли найдете банк, который согласится прокредитовать вас "на загородку" в рублях. Впрочем, это вполне укладывается в существующую сегодня на столичном рынке ипотеки тенденцию – преобладания именно валютных кредитов. Оценки разных экспертов почти идентичны – сейчас в Москве более 90% ипотечных денег берутся заемщиками в "зеленых" бумажках.
Ипотека. Оценка рисков или рискованная оценка?
Основная проблема не слишком масштабного кредитования приобретения подмосковных коттеджей – проблемы с их адекватной оценкой. И банкиры, и риэлторы, работающие как ипотечные брокеры, признают, что загородное жилье, в отличие от городского, пока не может быть оценено хотя бы с точностью до 40%.
"Если обратиться в две разные оценочные компании и попросить их оценить один и тот же коттедж, то выводы специалистов будут отличаться на порядок, - говорит Ирина Радченко. - Кто-то оценит этот дом в сто тысяч долларов, а кто-то в полмиллиона". Поэтому кредиторы справедливо задаются вопросом: если такую недвижимость невозможно реально оценить, то как можно спрогнозировать, насколько быстро и хорошо ее можно будет продать, если с заемщиком вдруг случится дефолт, и банк будет вынужден реализовывать на торгах коттедж, находящийся у него в залоге?
Поэтому сегодня на рынке загородной ипотеки наиболее широко представлено так называемое "ломбардное" кредитование. Это значит, что, если вы хотите взять кредит на покупку загородного коттеджа и имеете при этом квартиру в столице, то вы должны предложить ее банку в качестве залогового обеспечения. Правда, и здесь навстречу пойдут не всякому желающему. К примеру, "Международный Московский банк" разработал для своих потенциальных заемщиков следующие требования: при заявке на кредит на строительство дома квартира, предлагаемая в залог, должна стоить не менее 86 тысяч долларов. Правда, максимальный кредит, который вы получите в этом случае (причем у вас должен быть подтвержденный подтвержденного ежемесячный доход в две с лишним тысячи долларов) будет равняться 60 тысячам. В Подмосковье за такую цену можно купить в лучшем случае "домик в деревне" или строение в дачно-садоводческом товариществе. Чтобы приобрести что-то посолиднее, вам придется вложить в два раза больше собственных средств.
Источник: Квартирный ряд