Что умалчивают банкиры

Что умалчивают банкиры

Дата: 18.10.2013
Рубрики: Аналитика по кредитам


Получение ипотечного кредита может обойтись значительно дороже, чем обещает реклама ипотечных банковских продуктов. Зачастую пониженные процентные ставки подразумевают повышенные дополнительные расходы.

Если вы решили взять ипотечный кредит, готовьтесь к неожиданностям. Прежде всего, каждый потенциальный заемщик должен понимать, что рекламные условия кредитования и реальные расходы будут существенно различаться. Банки предпочитают не афишировать дополнительные сборы (по крайней мере, информацию о них можно найти далеко не на всех сайтах), однако они могут составить довольно существенную часть расходов на приобретение жилья - до 5-10% от суммы ипотечного кредита. Некоторые позиции допрасходов могут отсутствовать в "меню" конкретного банка, но нет никакой гарантии, что на каком-либо из этапов получения ипотечного кредита вас не попросят заплатить за что-нибудь еще.

Следующая проблема – сбор документов. Опыт российских банков на рынке ипотечных кредитов пока невелик, поэтому и система выдачи ипотечных кредитов еще не доведена "до автоматизма": и заявки зачастую рассматриваются дольше обещанного, и в call-центр сложно дозвониться, и требования банка к перечню предоставляемых документов могут измениться в процессе оформления сделки.

Но самым хлопотным этапом все опрошенные "Ф." заемщики назвали поиски квартиры. Прежде всего, необходимо выбрать риэлтора, который понимает, что имеет дело с ипотекой, и более того – с ипотекой российской. К сожалению, большинство агентств недвижимости пока далеки от того, чтобы относиться с пониманием к новым запросам банка и необходимости месяц ждать оформления сделки. Многие используют это как предлог для "накручивания" цены, утверждая, что "чистая" продажа прошла бы намного быстрее, а потому заемщик должен компенсировать потерянное время. Кроме того, не стоит надеяться, что предлагаемое агентством жилье будет отвечать всем вашим требованиям.

Причина та же – хорошие квартиры проще продать за "живые деньги", чем ожидать оформления ипотечной сделки.

На завершающем этапе также возможны "сюрпризы". Многие банки навязывают услуги своего нотариуса, стоимость которых в 2-3 раза выше рыночной. За удостоверение заключенного в простой письменной форме договора придется заплатить до $500. Что касается дальнейших отношений с банком, то они в большинстве случаев складываются мирно. Хотя в договоре ипотеки обычно прописаны жесткие санкции за просрочку платежей по кредиту (вплоть до права банка потребовать его досрочного погашения в течение 30 дней), проблемы обычно решаются полюбовно.

Комментарии заемщиков
АНДРЕЙ ПАНАРИН, эксперт оценочной компании:

Очень сложно было найти хорошую квартиру. При обсуждении одного из вариантов на наш вопрос, сделан ли в квартире ремонт, риэлтор с искренним удивлением ответил: "Вы что, по ипотеке хотите квартиру с ремонтом?!". Впрочем, все затраты с лихвой компенсируются тем, что мы, наконец, получим собственное жилье.

ВЛАДИМИР СЫСОЕВ, PR-директор инвестиционной группы:

Основные проблемы были связаны с поисками квартиры – они заняли более 5 месяцев. Сделка дважды срывалась, представлявшее продавца агентство недвижимости несколько раз нас обманывало и откровенно вымогало деньги. Кроме того, риэлторы склонны "набивать цену" – примерно $1000 за каждую неделю ожидания.

АННА Л., директор по маркетингу торговой компании:

В банке нас попросили заверить анкету с указанием зарплаты печатью организации-работодателя. Очень небольшое количество компаний, выплачивающих "белую" зарплату, идет на это, а нас попросили подтвердить таким образом "черную" зарплату. Фактически это может являться "сливом" в налоговую инспекцию, могут придраться не только к организации, но и к физическому лицу, которое уклонялось от налогов. Еще одна проблема - при небольшой сумме кредита сложно найти квартиру, которая удовлетворяла бы требованиям банка. Если предлагается вариант с пятиэтажками, вам, скорее всего, откажут - велика вероятность, что дом пойдет под снос, и семья получит новую квартиру. В этом случае затраты на переоформление документов будут слишком высоки, банки на это не идут.

Ипотечные кредиты. Дополнительные расходы заемщика
сбор за рассмотрение кредитной заявки (до 3000 руб.)
оценка недвижимости (до 6000 руб.)
предстраховая экспертиза (проверка чистоты титула приобретаемого жилья – до 6000 руб.)
страхование (1-2% от остатка ссудной задолженности)
услуги нотариуса (0,5-1,5% от суммы сделки)
государственная регистрация прав на недвижимость (1000 руб.)
сбор за проведение кредитной сделки (до 4000 руб.)
открытие ссудного счета (до 1% от суммы кредита)
ведение ссудного счета (годовые отчисления до 3% от остатка ссудной задолженности)
определение подлинности денежных купюр (0,1% от проверяемой суммы)
перечисление денежных средств (до 1,5% от суммы)
риэлторские услуги ($3-5 тыс.)
Кому по карману ипотечный кредит
Ипотечные калькуляторы, рассчитывающие требования к доходам заемщика, пожалуй, дают самый лаконичный и адекватный ответ на вопрос: "Почему в России так недоступна ипотека". Достаточно рассмотреть пример такого расчета по параметрам самого привлекательного на сегодня Внешторгбанка. Допустим, одинокий молодой перспективный специалист – эксперт по удвоению льгот и монетизации ВВП – желает приобрести среднюю 40-квадратную московскую "однушку" по средней цене - $2 тыс. за квадратный метр. Не считая всех дополнительных расходов, минимальная необходимая ему сумма составляет более 2,2 млн рублей. При условии, что он берет кредит в ВТБ на 20 лет под 15% годовых в рублях, калькулятор выдает вердикт: "чистый" доход заемщика должен составлять не менее 59,5 тысяч рублей в месяц. При этом он должен иметь накопления в сумме 420 тыс. рублей. А также – готовность в течение 20 лет ежемесячно выплачивать банку 23,8 тыс. рублей.

На практике с учетом затрат на оформление кредита нужно дополнительно иметь не менее $2 тыс., а при необходимости обращения к риэлторам – не менее $5 тыс. Кроме того, не лишним будет "страховой резерв" на случай непредвиденных расходов - $1-2 тыс.

Источник: Финанс