Рассрочка платежа
Дата: 18.10.2013
Рубрики: Аналитика по кредитам
Варианты оплаты за квартиру в доме-новостройке могут быть разными: проще всего заплатить все и сразу, наиболее сложный способ - получить ипотечный кредит. Самым же доступным путем при недостатке средств является рассрочка платежа - оплата стоимости квартиры не единовременно, а по мере строительства дома.
Как работает рассрочка. Ипотечный кредит
Общая схема предоставления покупателям рассрочки платежа при приобретении квартиры такова: выбрав новостройку, покупатель оплачивает, как правило, половину стоимости квартиры сразу и заключает договор соинвестирования или долевого участия. Остальные деньги он выплачивает равными частями или по графику, согласованному с инвестором строительства.
Первый взнос за квартиру должен составлять не менее 20% от суммы договора. Однако в зависимости от стадии строительства сумма первоначального взноса по ипотечному кредиту может составлять и 50%, и 70% от стоимости квартиры, все остальные платежи осуществляются до момента сдачи дома Госкомиссии в течение как нескольких месяцев, так и года-полутора. Иногда компания-продавец вместе с процентами за рассрочку по ипотечному кредиту фиксирует лишь срок первого и последнего платежа, а покупатель гасит задолженность в соответствии со своим графиком.
Покупателям, размышляющим о необходимости использования рассрочки платежа за квартиру по ипотечному кредиту, не стоит забывать, что эта услуга редко бывает бесплатной (только в случае очень кратковременных рассрочек, на один-два месяца). Обычно же рассрочка по ипотечному кредиту предоставляется под 1-2% в месяц, начисляемых на оставшуюся, невыплаченную, стоимость квартиры. Величина процентной ставки за использование рассрочки зависит от динамики роста цен на квартиры в конкретном доме. Чем быстрее они дорожают, тем дороже обойдется покупателю рассрочка платежа. Таким образом, за год ожидания застройщиком окончательной расплаты покупатель переплачивает 7-10% от общей стоимости квартиры. А иногда даже больше, так как некоторые компании, предоставляющие клиенту рассрочку платежа, рассчитывают общую стоимость приобретаемого жилья исходя из собственного внутреннего курса, который может существенно отличаться от курса ЦБ.
Ипотечный кредит. Выгодно всем
Жилье в рассрочку по ипотечным кредитам сегодня предлагают как застройщики, так и риэлтерские компании. Последние часто выкупают у строителей определенные объемы строящегося жилья оптом для последующей перепродажи. На таких операциях риэлтеры зарабатывают больше, чем просто на посреднических услугах, и поэтому они охотно идут на использование схем рассрочки, лишь бы обеспечить быструю 100-процентную продажу квартир, пусть и не со 100процентной оплатой.
Число сделок, заключаемых с использованием рассрочки платежа по ипотечному кредиту, в общем объеме продаж у разных компаний может отличаться. Так, "Домострой", по данным самого агентства, только 20% квартир продает в рассрочку. В компаниях МИАН или "Конти" в три раза больше покупателей (около 60-70%) пользуются рассрочкой. Особо популярен такой вид краткосрочного кредитования в тех случаях, когда покупка новой квартиры связана с продажей имеющегося жилья. Преимущество выбора рассрочки платежа перед привлечением банковского кредита очевидно. Вопервых, не нужно собирать многочисленные документы и убеждать банк в своей платежеспособности. Во-вторых, рассрочка обходится все же дешевле кредита, а дополнительного времени для оформления не требует. Хотя некий процент за использование рассрочки выплачивать все равно придется, причем в более жесткие, чем в банке, сроки - обычно до момента завершения строительства дома, то есть максимум год-полтора. В банке срок кредитования может достигать 3-10 лет.
Рассрочка платежа при покупке жилья выгодна как клиенту, так и риэлтеру. Более того, считается, что гибкая схема платежа - это всегда конкурентное преимущество, особенно в случае с покупкой элитного жилья, когда стоимость квартиры довольно высока. Таким образом, расширяется круг потенциальных покупателей. Риэлтеры, как замечают в "Сити-XXI век", в свою очередь, получают и дополнительный способ привлечения покупателей, и дополнительную финансовую прибыль. Кроме того, это стабильный, понятный и прогнозируемый процесс поступления средств, которые можно направить на строительство объекта, ведь в договоре между сторонами определен график внесения денежных средств инвестором.
Правда, это означает, что сам покупатель должен быть готов платить больше. Однако покупателей сей факт не пугает: сегодня лишь немногие могут позволитьсебе единовременно выплатить всю стоимость жилья, а отсутствие необходимости бороться с формальностями ипотечных кредитов с лихвой компенсирует затраченную сумму.
Ипотечные кредиты. Долги и штрафы
Договор рассрочки платежа (либо пункты в основном договоре соинвестирования, которые касаются порядка оплаты квартиры) обычно предусматривает санкции в виде денежных штрафов за невыполнение покупателем своих обязательств. Как правило, клиент обязан произвести первую выплату за квартиру в течение пяти банковских дней (или отдельно оговоренного срока), а остальные деньги внести по согласованному с застройщиком или риэлтером графику. Если покупатель квартиры задерживает платежи, на сумму долга начисляется пеня в размере около 0,2% за каждый день просрочки. Некоторые организации при задержке выплаты до семи дней могут расторгнуть договор.
Однако с 1 апреля ситуация со штрафами покупателей должна сильно измениться: вступает в силу федеральный закон №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", который в большой степени защитит права и интересы частных инвесторов-покупателей. Прежде всего, если застройщик, продающий квартиры, не имеет права осуществлять строительство, покупатель может потребовать от него немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных убытков. Если объект был сдан не вовремя, покупатель вправе потребовать от застройщика выплату неустойки (пени) в размере 1/70 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Есть возможность привлечь строителя к ответственности и за плохое качество построенного дома и т. д. Обязанность застройщика- не позднее чем за два месяца до истечения срока окончания строительства проинформировать участников долевого строительства, в том числе покупателей в рассрочку, о невозможности завершения строительства в установленный срок и предложить переоформить договор.
При этом сам застройщик тоже имеет право подать в суд на покупателя в случае, если тот нарушает сроки внесения платежей. Строительная компания (или посредник) вправе требовать от клиента выплату неустойки (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Мнения юристов относительно вновь открывшихся возможностей граждан варьируются. Безусловно, справедливо пострадают недобросовестные застройщики, которые зачастую ставили нереально короткие сроки сдачи объектов, злоупотребляли строительством больших по объему объектов, нежели предусмотрено в договоре, за что взимали с граждан дополнительную плату к основной сумме договора. В то же время у неплатежеспособных инвесторов появится узаконенный шанс не гасить задолженность в течение трех месяцев после заключения договора- все это время судебное дело против должника возбуждаться не будет.
По материалам: Рокфеллер