Рациональное использование ипотечных ресурсов
Дата: 18.10.2013
Рубрики: Аналитика по кредитам
Системы ипотечного жилищного кредитования активно развиваются во многих странах мира — и именно на их основе выстраиваются национальные рынки инвестиций и ценных бумаг. Например, в Дании и Швеции ипотека на 70100% финансируется за счет выпуска облигаций. В целом по Европе этот показатель достигает 40%, а огромный рынок США финансирует за счет инвестиций с фондового рынка до 57% ипотечных кредитов. Все заметнее используются различные формы коллективных инвестиций. Например, инвестиционные фонды недвижимости, появившиеся в Японии около четырех лет назад, уже достигли объема почти в $9 млрд. и активно привлекают средства частных и институциональных инвесторов для финансирования рынка недвижимости и ипотеки.
Россия отстает не только по объемам выданных ипотечных кредитов, но и по развитию институтов финансирования ипотеки и инструментов привлечения в эту сферу средств инвесторов. Внутренний инвестиционный рынок страны развивается крайне медленно, хотя число потенциальных инвесторов растет.
Разрыв в объемах внешних и внутренних заимствований нашего рынка весьма значителен. По данным минувшего года, доля внешних займов в суммарном объеме корпоративных и банковских облигаций в обращении, составляла у нас 73%, тогда как в США этот показатель — всего 20%.
Не так давно Федеральная служба по финансовым рынкам выступила с предложением, направленным на оживление фондового рынка страны. Среди целей, определенных ФСФР, — увеличение к 2008 году доли заимствований на внутреннем рынке примерно в три раза (до 70%), повышение капитализации рынка — с 40 до 50% ВВП, рост стоимости корпоративных бондов — с 1,5 до 3% ВВП, а паев ПИФов — с 1 до 5% ВВП. Однако пока российские банки работают в условиях недостатка надежных, высоколиквидных инструментов и ценных бумаг.
Чтобы привлекать внешних инвесторов, необходимы инструменты, понятные им. Если эти инструменты будут работать по общемировым правилам, можно рассчитывать на интерес со стороны частных и институциональных инвесторов, страховых компаний, инвестиционных и негосударственных пенсионных фондов.
И все-таки, несмотря на перечисленные проблемы, процессы, протекающие как в российском законодательстве, так и на самом рынке, развиваются в русле тех же направлений, что и во всем мире. Немало удалось в минувшем году сделать в сфере ипотечного и потребительского кредитования. В частности, принят пакет из 27 законов, направленных на создание рынка доступного жилья. Совершенствование правовой базы активизировало банки к развитию этого направления деятельности — за последние два года число кредитных организаций, предлагающих ипотечные программы, заметно возросло.
Важным следствием увеличения количества кредиторов на рынке ипотеки стала реальная конкуренция между банками, первые результаты которой уже заметны:
процентные ставки по валютным кредитам снизились до 9-10%, а по рублевым — до 13-15%;
сроки кредитов выросли — до 27 лет;
требования к размеру первоначального взноса уменьшились до 15-20% от стоимости жилья;
появились новые кредитные продукты с переменой процентной ставкой.
Объемы выдаваемых ссуд быстро растут, ежегодно удваиваясь. Сегодня общий объем выданных банками ипотечных кредитов оценивается в $1 млрд. Однако, учитывая, что эксперты оценивают текущую потребность в ипотечных кредитах в $50 млрд., он должен вырасти к 2010 году в 30 раз — разумеется, если к тому будут созданы благоприятные условия.
Главным таким условием остается наличие у банков долгосрочных ресурсов. Не менее важны также надежные механизмы и инструменты их привлечения с рынка капиталов. Пока что для большинства российских банков — это сложная задача, но именно от ее решения зависит развитие ипотечного рынка.
Представляя отечественный банковский сектор на различных форумах и деловых встречах в России и за ее пределами, Комитет АРБ по ипотечному кредитованию старается способствовать привлечению инвесторов на российский рынок ипотеки. Особо хотелось бы отметить семинар, недавно проведенный в Токио по инициативе АРБ для Федерации промышленников Японии. В нем приняли участие руководители российских государственных ведомств — регуляторов ипотечного рынка и его ведущие операторы. Как и большинство подобных встреч, семинар выявил явный интерес зарубежных инвесторов к России. И в очередной раз обозначил проблему — отечественному финансовому рынку необходимы новые инициативы, перспективные инструменты, ориентированные на формирование рынка коллективных инвестиций.
Одним из эффективных способов ее решения могут стать ипотечные ценные бумаги, о чем хотелось бы поговорить подробнее. По закону "Об ипотечных ценных бумагах" возможен выпуск трех типов таких бумаг:
ипотечные облигации, выпускаемые банками;
ипотечные облигации, выпускаемые специально создаваемым ипотечным агентом;
ипотечные сертификаты участия.
В прошлом году в закон внесены дополнительные поправки, цель которых — усилить защиту прав инвесторов в случае возможного банкротства эмитента. Кроме того, в рамках принятых поправок в Налоговый кодекс, инвесторы, покупающие ипотечные ценные бумаги, будут пользоваться некоторыми льготами: вместо общего налога в 24% по доходам от ценных бумаг, выпущенных до 1 января 2007 года, они будут платить всего 9% и 15% — по выпускам, состоявшимся после этой даты.
До сих пор в России не зарегистрировано ни одного выпуска ипотечных ценных бумаг, однако кредиторы, располагающие ипотечными активами, рассматривают возможности выпуска этих финансовых инструментов уже в нынешнем году.
Схема выпуска ипотечных облигаций банками выглядит следующим образом. Банк-кредитор собирает портфель однородных по характеристикам ипотечных кредитов, формирует их в пул и организует выпуск облигаций. Пул ипотечных кредитов, оставаясь на балансе банка, является и источником погашения обязательств по ипотечным облигациям, и их обеспечением. Законом предусмотрено, что в случае банкротства кредитора ипотечное покрытие выводится из общей конкурсной массы, и держатели ипотечных облигаций имеют приоритетное право удовлетворения своих требований.
По другой схеме ипотечные облигации выпускаются с помощью специально учреждаемого юридического лица — ипотечного агента. По закону об ипотечных ценных бумагах на него возлагаются две основные функции: хранение на своем балансе ипотечных активов и выпуск ипотечных облигаций. Ипотечный агент не имеет собственного штата, поэтому учет, управление финансовыми потоками, обслуживание платежей по кредитам и по облигациям, выполняет банк-кредитор или специализированные независимые организации.
Основное преимущество этой схемы в том, что ипотечное покрытие, служащее обеспечением выпускаемых ипотечных облигаций, с самого начала выделено на отдельный баланс: ему не угрожают риски, связанные с деятельностью банка-кредитора, и рейтинг облигаций может быть выше, нежели рейтинг банка, за счет качества ипотечных активов.
Еще одна схема предусматривает создание закрытого ипотечного паевого инвестиционного фонда, куда передаются ипотечные кредиты и где выпускаются паи, которые приобретаются инвесторами. Эта схема позволяет привлечь средства инвесторов в различные активы, включая ипотечные кредиты, объекты жилой и коммерческой недвижимости или ценные бумаги. Паи и права инвесторов регистрируются специализированным регистратором, имущество учитывается специализированным депозитарием. Активы фонда надежно защищены от рисков, связанных с банкротством банка-кредитора либо управляющей компании. Держатели паев получают доходы в соответствии с правилами доверительного управления, которые зарегистрированы в ФСФР и не могут быть изменены без их согласия.
Подобная схема может успешно применяться для секьюритизации не только ипотечных, но и иных активов банка: автомобильных кредитов, ссуд малому бизнесу и так далее.
Но, чтобы успешно развивать механизмы секьюритизации и рынок ипотечных ценных бумаг, создавать специализированные ипотечные и кредитные ПИФы, необходимо предпринять ряд мер.
Во-первых, нормативная база для выпуска ипотечных ценных бумаг всех трех видов должна предусматривать различные аспекты этого процесса: начиная с особенностей раскрытия информации при эмиссии и заканчивая требованиями к структуре, качеству и правилам регистрации ипотечного покрытия.
Во-вторых, до сих пор неясно, кто же будет регулировать рынок таких бумаг: Банк России, ФСФР — либо единый регулятор по этим инструментам? Ведь, исходя из особенностей эмиссии, в одном случае (при выпуске облигаций с баланса банка) это должен быть Банк России. Если же банк выпускает облигации через ипотечного агента или ипотечные сертификаты, подключается основной регулятор по финансовым и фондовым рынкам — ФСФР.
Наконец, в-третьих, необходимо как можно быстрее подготовить нормативные документы для создания кредитных ПИФов.
Однако, разрабатывая нормативную базу, важно не зарегулировать только зарождающийся рынок. Многие вопросы могут быть решены на договорной основе — с помощью рейтинговых агентств, переговоров с потенциальными инвесторами, учета их требований и предпочтений при подготовке эмиссии тех или иных видов ипотечных ценных бумаг.
В заключение — несколько слов о том, как развивается сотрудничество банковского сообщества, включая профессиональные союзы и ассоциации, и государственных структур. На мой взгляд, совместные усилия приносят здесь немало пользы. Скажем, с начала нынешнего года под эгидой ФСФР регулярно проходят совещания рабочей группы, посвященные реализации и развитию положений закона "Об ипотечных ценных бумагах". Входящие в ее состав представители участников рынка, работающих в сфере ипотеки, банков, паевых инвестиционных фондов, АИЖК и других заинтересованных организаций обсуждают методику и практику эмиссии ценных бумаг.
В центре внимания другой рабочей группы, созданной при Комитете по кредитным организациям и финансовым рынкам Госдумы, — законодательные вопросы секьюритизации ипотечных кредитов. В обсуждении участвуют представители Банка России, Комитета АРБ по ипотечному кредитованию, АИЖК, ФСФР, Минэкономразвития, банков и управляющих компаний.
В частности, речь идет о возможностях использования средств негосударственных пенсионных фондов и других институциональных инвесторов для секьюритизации ипотечных кредитов; детальной проработке вопросов, связанных с деятельностью ипотечных агентов, выпуском ипотечных облигаций и сертификатов и т.д.
Формирование комфортной среды для отечественного бизнеса, создание новых финансовых инструментов невозможно без активного участия государства. Поэтому особого внимания заслуживает решение Банка России — принимать ипотечные ценные бумаги АИЖК и МИА при ломбардном кредитовании. Хотелось бы только, чтобы перечень эмитентов ипотечных ценных бумаг постепенно расширялся.
Учитывая социальную значимость ипотеки и кредитования малого бизнеса, думаю, стоит подумать о стимулирующей политике в сфере обязательных нормативов и резервирования и об особом режиме налогообложения доходов банков от развития этих направлений работы.
Источник: Банковское дело в Москве