Ипотекой готово воспользоваться только 8% россиян
Дата: 18.10.2013
Рубрики: Аналитика по кредитам
Однако, по мнению банкиров,этого более чем достаточно, чтобы обеспечить ежегодное удвоение объемов ипотечнго рынка. Причем на протяжении как минимум ближайших четырех лет. Остается только один сакраментальный вопрос: где взять деньги для выдачи ипотечных кредитов?
Основное препятствие, которое сдерживает расширение присутствия банков на рынке ипотеки, связано с отсутствием "длинных" денег. Ресурсы, аккумулированные благодаря частным вкладчикам, крайне ненадежны. В любой момент времени физические лица могут забрать свои депозиты, несмотря на условия, записанные в договоре с банком. Юридическим лицам деньги и самим нужны для развития бизнеса. А преобразование краткосрочных ресурсов в долгосрочные средства - хотя и возможная, но трудновыполнимая задача.
Так что остается фактически только два варианта - использовать собственные средства и прибегать к долгосрочным заимствованиям на фондовом рынке. Например, через облигации. Используя собственный капитал, на рынке ипотеки не сильно-то и разбежишься. Однако фондовый рынок банкиры до сих пор особо-то и не освоили. На 1 марта 2005 г., по данным информационного агентства C'bonds, на рынке долгов присутствовало только 19 банков-эмитентов облигаций.
Вследствие этого ожидать какого-то серьезного прорыва в области выпуска ипотечных бумаг просто нереально. К тому же, по мнению заместителя председателя Комитета по ипотечному кредитованию Ассоциации российских банков и вице-президента КБ "Евротраст" Натальи Пастуховой, сфера ипотеки требует уточнения нормативной базы. В связи с этим она отмечает, что до сих пор коммерческие банки, решая задачу рефинансирования ипотечных кредитов, шли по пути продажи портфелей данных ссуд.
Ипотека. Полигон для опытов.
Механизм ипотеки хотя и получил развитие, но пока работает слабо. Сделок по перепродаже ипотечных портфелей очень мало, а суммы незначительны - от $5 до 10 млн. Между тем, по мнению и. о. председателя Правления КБ "ДельтаКредит" Игоря Садовского, "на развитом рынке речь должна идти об объемах в сто миллионов долларов".
При этом банкир отмечает, что в России ипотечных портфелей такого размера, предназначенных для реализации, еще и не накоплено. К тому же лишь единицы коммерческих банков располагают большими объемами свободных и долгосрочных ресурсов. Поэтому тон в сегменте рынка торговли портфелями ипотечных ссуд задают "дочки" иностранных кредитных организаций. Такие как ДельтаБанк и Райффайзенбанк.
При этом цели покупателей совсем не обязательно продиктованы стремлением существенного расширения своего присутствия на рынке займов под залог недвижимости. Например, портфель ипотечных кредитов Райффайзенбанка после покупки в середине марта 2005 г. пула аналогичных ссуд Городского ипотечного банка в размере $3,3 млн. увеличился только на 3,7%. Тем не менее "дочка" австрийского банка, как было отмечено в ее пресс-релизе, данную сделку считает "важной с точки зрения приобретения опыта на рынке вторичного обращения ипотечных кредитов в России".
Однако участники таких операций имеют и другие мотивы. Как поясняет начальник Управления розничных продуктов и услуг Международного московского банка Алексей Аксенов, покупатель ипотечного портфеля имеет не только прямую выгоду, связанную с приобретением качественных ссуд. Есть и другие положительные аспекты. Например, привлечение платежеспособных клиентов, которым банк может продавать иные услуги. Кроме того, кредитная организация приобретает опыт и осваивает новые технологии. При этом и продавцы без выгоды не остаются. По мнению экспертов, отдельные коммерческие банки поставили процедуру выдачи ипотечных ссуд на поток. Но отсутствие долгосрочных и крупных финансовых ресурсов заставляет такие кредитные организации искать возможность передавать кому-то выданные займы. Естественно, оставляя себе заработок в виде первоначальной комиссии.
Подножка ипотеке
Развитие такой модели рынка ипотеки активно поддерживается Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), созданным почти восемь лет назад. Основным направлением его деятельности является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, которые предоставляют долгосрочные жилищные кредиты населению. Причем предполагается, что это будет осуществляться путем покупки прав требований по таким ссудам за счет средств, привлекаемых с фондового рынка.
Длительное время это агентство выглядело как малоперспективный проект правительства России. Однако за последние три года ситуация резко изменилась. На текущий момент времени с этой организацией тесно сотрудничают около 200 агентов в 78 регионах страны. Растут и объемы выданных ссуд. Так, по состоянию на декабрь 2004 г., по сведениям АИЖК, эта организация рефинансировала ипотечных кредитов более чем на 4 млрд. руб. А на 1 мая 2005 г. данный показатель достиг значения 6,6 млрд. руб.
Подобные темпы впечатляют. К тому же они отражают выдачу ссуд по ипотеке отнюдь не состоятельным россиянам. Средний размер кредитов, рефинансированных АИЖК, составляет около 400 тыс. руб., т. е. около $14 тыс. Причем доля таких ссуд, согласно данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в среднем по стране составляет около 26%. Все это могло бы вселять уверенность, что агентство станет настоящим локомотивом развития ипотеки в России. Тем не менее эти надежды могут оказаться несбыточными. Ранее АИЖК получало государственные гарантии, которые использовались в качестве обеспечения под выпуск собственных облигаций. К середине апреля 2005 г. совокупный объем эмиссии таких бумаг достиг 5,72 млрд. руб. Бюджет этого года предусматривает гарантии еще на 4,7 млрд. руб. Однако руководство Минфина России в настоящее время вынашивает планы с 2006 г. прекратить подобную практику. Это автоматически повысит риски ценных бумаг, выпускаемых АИЖК. Вероятно также, что в этом случае можно поставить крест на перспективах развития ипотеки в русле существующих тенденций.
По мнению вице-президента Российской гильдии риэлторов Константина Апрелева, "отмена государственных гарантий, выдаваемых АИЖК, обернется свертыванием ипотеки. Причем пострадают в первую очередь регионы". Ко всему прочему, подобные новации обернутся ростом процентных ставок по ипотечным кредитам. В связи с этим руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко напоминает, что государственные гарантии напрямую способствуют снижению ставок. В России они и сейчас в три-четыре раза выше, чем за рубежом. А без гарантий подскочат еще сильнее, подчеркивает эксперт.
Грядет "коллективизация"
Подобное будущее для ипотеки тем более печально, что именно сейчас начали ощущаться признаки наступления "золотого века" этого рынка. На нем теперь собираются работать не только банки, но и сектор коллективных инвестиций. В конце апреля 2005 г. в России появился первый ипотечный фонд. Первопроходцем оказалась управляющая компания "Регион Девелопмент", которая зарегистрировала закрытый паевой инвестиционный фонд "Югра - ипотечный фонд".
Принцип работы нового фонда прост. Он привлекает деньги вкладчиков путем продажи паев. Собранные средства направляются на выкуп закладных по ипотечным кредитам, выдаваемым на приобретение жилья. Причем строящегося на средства другого фонда - "Югра-Недвижимость", находящегося под управлением того же "Регион Девелопмент". Поэтому весь процесс, связанный со строительством жилья, его продажей в рассрочку, а также аккумуляция для этого финансовых ресурсов, полностью оказывается под контролем одной управляющей компании. По логике вещей, это должно способствовать снижению рисков.
Сейчас в банковском обществе обсуждается возможность создания ипотечных общих фондов банковского управления. Не случайно заместитель руководителя ФСФР Сергей Харламов назвал ипотечные паевые фонды очень перспективным инструментом. Кроме того, как подчеркивает чиновник, "они позволяют выстроить целую технологию взаимодействия участников рынка между собой". По единодушному мнению экспертов, число подобных структур в ближайшее время будет быстро увеличиваться.
Причина этого кроется в том, что в России на 2 июня 2005 г. зарегистрировано 54 фонда недвижимости. А совокупный размер чистых активов уже действующих организаций (более 40) к маю 2005 г. перевалил за 9 млрд. руб. Вряд ли какая компания, управляющая фондами недвижимости, не захочет заиметь еще и ипотечный фонд. Так что создание таких структур является логичным следствием проникновения на рынок недвижимости сектора коллективных инвестиций. При этом у банкиров "хлеб" никто не отнимает. Напротив, они проявляют интерес к участию в подобных проектах. По мнению вице-президента Ханты-Мансийского банка Владимира Мехрякова, "использование паевых фондов является одной из немногочисленных возможностей по формированию ресурсной базы банков для финансирования долгосрочных кредитов населению".
Внакладе никто не останется
Такой механизм планирует запустить в скором времени и управляющая компания "НВК". В июне этого года она совместно с Городским ипотечным банком начинает формирование закрытого ипотечного паевого фонда. Предположительно размер его первоначальных активов составит 150 млн. руб. При этом генеральный директор этой управляющей компании Салават Халилов подчеркивает, что между возглавляемой им организацией и банком-партнером заключается "классическая сделка западного образца по секьюритизации выдаваемых ипотечных банковских кредитов".
Секьюритизация, или в данном случае - преобразование кредита в ценную бумагу, осуществляется по следующей схеме. Заемщик получает ипотечную ссуду в коммерческом банке. А тот в свою очередь продает права на заем по номиналу управляющей компании, а точнее - паевому фонду. В пользу него же поступают и платежи по кредиту. Причем заемщик этого даже и не замечает. Он выплачивает долг банку, который в свою очередь переводит полученные деньги фонду. Поэтому у фонда возникает, по сути дела, рентный доход. Между тем коммерческий банк имеет возможность рефинансировать свою деятельность по выдаче ипотечных ссуд населению. То есть полностью сосредоточиться на данной деятельности, не заботясь о том, откуда взять для этого деньги.
По тому же пути идет и РОСБАНК. Причем данная кредитная организация остается верной своему принципу: покупать оптом, много и сразу. Этот коммерческий банк весной заключил соглашение с АИЖК, которое предполагает реализацию масштабного по меркам России проекта. В его рамках банк выступает учредителем доверительного управления ипотечного закрытого паевого фонда. А тот выкупит у агентства закладные на сумму 1 млрд. руб.
При всем при том не остаются внакладе и инвесторы - вкладчики ипотечных фондов. Для них такие инвестиции равноценны вложениям в облигации, по которым регулярно выплачивается доход. Причем вне зависимости от конъюнктуры фондового рынка. Кроме того, данные инвестиции имеют защиту в виде залогов жилой недвижимости. В мировой практике риск подобных вложений оценивается выше, чем государственные долговые обязательства, но ниже, чем корпоративные облигации. Так что вопрос, откуда возьмутся инвесторы, сейчас остро не стоит.
Да и в перспективе можно ожидать, что они не иссякнут. Причем на рынок ипотеки придут институциональные инвесторы, вроде пенсионных фондов. В настоящий момент ипотечные бумаги не входят в перечень финансовых инструментов для инвестирования пенсионных накоп лений. Однако, по словам Александра Чумаченко, директора Департамента по внутреннему госдолгу Минфина России, существуют планы расширения данного перечня. В него будут добавлены в том числе ипотечные ценные бумаги. Правда, будут ли признаны в качестве таковых паи ипотечных фондов, пока неясно.
Банкиры вспомнили о собственных фондах
Между тем есть еще одна новация, которая может ускорить развитие рынка ипотеки. Она связана с включением в схему рефинансирования ипотечных кредитов Общих фондов банковского управления (ОФБУ). Эти структуры, которые представлены подразделениями коммерческих банков, по своей сути аналогичны паевым фондам. Правда, если не принимать во внимание некоторые нюансы. При этом для инвестора выгодней ОФБУ, а не паевые фонды. В основном благодаря более низким издержкам на управление средствами пайщиков.
Тем не менее для ОФБУ вход на ипотечный рынок пока закрыт. По мнению банкиров, главным препятствием являются отдельные положения инструкции ЦБ РФ № 63 (от 2.07.1997), которой руководствуются в своей деятельности ОФБУ. Данным документом, в частности банку, запрещается выдавать кредиты за счет средств, принятых в доверительное управление. В связи с этим, по словам Андрея Крысина, председателя Комитета Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию, сейчас в банковском сообществе обсуждается возможность создания ипотечных общих фондов банковского управления. Цель такого нововведения состоит в том, чтобы снабдить банковский сектор еще одним инструментом рефинансирования ипотечных кредитов.
Тем не менее, даже если банкирам удастся убедить Банк России в необходимости подобных новаций, это не снимет всех проблем включения ОФБУ в механизм ипотеки. Причина заключается в том, что задача не ограничивается решением вопросов законодательного характера. Как поясняет Сергей Булыгин, главный специалист отдела развития Инвестиционного департамента КБ "ЗЕНИТ", "для ОФБУ важно, чтобы ипотечный портфель обладал ликвидностью. Поэтому должен существовать вторичный рынок закладных. В настоящее время он попросту отсутствует, поэтому инвестировать придется на весь срок ипотечного кредита, т. е. надолго. Причем без права досрочного выхода".
По мнению Евгении Лазаревой, руководителя аналитического отдела Ассоциации защиты информационных прав инвесторов, в подобных обстоятельствах развитие ипотечных ОФБУ будет затруднено. Как поясняет эксперт, "с трудом можно себе представить передачу денег ОФБУ на условиях, запрещающих изъятие средств ранее положенной даты. Россияне просто морально не готовы к длительным срокам инвестирования".
Источник: Национальный Банковский Журнал