Причина неразвитости ипотеки на рынке загородного жилья
Дата: 18.10.2013
Рубрики: Аналитика по кредитам
Загородная недвижимость сегодня — один из наиболее инвестиционно привлекательных секторов экономики, но высокая доходность обычно означает и высокие риски. В связи с этим ипотека пока не очень развита (по оценкам специалистов, от 1 до 5% общего числа выданных кредитов). Каковы объективные причины того, что банки не любят выдавать займы на покупку земли и коттеджей в Подмосковье?
Специфика рынка загородного жилья состоит прежде всего в том, что каждый коттедж практически индивидуален — объекты не стандартизированы — это крайне усложняет процесс сбора информации о состоянии рынка. Тем не менее, можно выделить несколько общих аспектов строительства и приобретения загородных домов, которые заставляют банки с опаской относиться к кредитованию покупки таких объектов.
Ипотека. И тут риск, и там риск
В первую очередь учитываются риски, связанные с земельным участком. Сюда относятся как характеристики самого участка (гидрология, геология, загрязнения), так и нюансы оформления документов на землю (история перехода прав от одного владельца к другому, целевое назначение участка, наличие разрешения на строительство и подведение коммуникаций и т. д.).
Сроки возведения коттеджных поселков, как правило, растягиваются на несколько лет (по данным специалистов рынка, это минимум три года), поэтому возникают финансовые риски, связанные с привлечением денежных средств, изменением курсов валют и т. д.
Велики также строительные риски: не факт, что работы в рамках запланированного бюджета будут завершены своевременно. Помимо этого немаловажными являются эксплуатационные риски, проистекающие из необходимости поддерживать объект на должном уровне в рамках бюджета, и кадровые риски — существует вероятность того, что квалификация персонала будет недостаточной для реализации конкретного проекта.
Влияние различных видов рисков при инвестировании в загородную недвижимость и пути их минимизации
Тип риска Влияние Пути снижения
Рыночный
Высокое Большая база для анализа рынка, создание уникальных продуктов
Связанный с земельным участком
Высокое Высокое Анализ законодательства, документов на участок
Финансовый
Нормальное Привлечение клиентов на ранних стадиях строительства
Строительный
Нормальное Тщательный отбор подрядчика
Коммуникации
Высокое Тщательная работа с документами
Эксплуатационный
Низкое Привлечение профессиональных эксплуатационных организаций
Риск персонала
Высокое системы контроля за реализацией проекта, ведение архива проекта
По данным М2
Банкам не хватает опыта в ипотеке на рынке загородного жилья
Казалось бы, постоянно дорожающая земля — лучшее обеспечение кредита. Почему банки не горят особым желанием кредитовать покупку загородной недвижимости и предпочитают выдавать займы, исходя из такого нестабильного параметра, как доходы заемщика? Дело в том, что работа с коттеджами имеет свою специфику. Да, земля постоянно дорожает, но участок — еще не жилье, а лишь одно из условий появления дома в будущем. К тому же процесс оформления земли требует слишком много времени и усилий. Таким образом, земля как объект залога менее ликвидна, чем непосредственно дом или квартира.
Представители банковского сообщества прямо заявляют, что земельные отношения — очень сложные, типовой алгоритм действий здесь использовать нельзя. Банкам многое непонятно, соответственно, они и относятся к деятельности, касаемо ипотеки в этой сфере, настороженно.
Вторым важным моментом при кредитовании объектов загородной недвижимости является тот факт, что этот сегмент рынка отличается высокой степенью "непрозрачности". Практически невозможно найти продавца, который согласился бы указать в договоре реальную ("белую") стоимость сделки, а для банков, выдающих кредиты, это неприемлемо.
Кроме того, развитие загородной ипотеки тормозит и то обстоятельство, что покупателям дорогих подмосковных особняков ипотека чаще всего не нужна: они могут заплатить сразу или с небольшой рассрочкой. Поселков эконом-класса пока немного — при нынешних ценах на землю и высокой себестоимости строительства этот сегмент рынка загородного жилья бурно развиваться не может.
К факторам, сдерживающим развитие ипотеки объектов загородной недвижимости, относится и сложность правового регулирования отношений сторон. В настоящее время гражданско-правовые отношения в этой сфере регулируются тремя законодательными актами: Гражданским кодексом РФ; Федеральным законом "Об ипотеке" и Земельным кодексом РФ.
При заключении договора ипотеки земельного участка наибольшую трудность представляет соблюдение всех требований к предмету сделки. Во-первых, предметом договора ипотеки могут быть только объекты, права на которые зарегистрированы в установленном порядке. Во-вторых, имущество, передаваемое в залог, должно быть оборотоспособно (согласно нормам земельного законодательства, ограниченными в обороте являются участки лесного фонда и сельскохозяйственного назначения, загрязненные опасными отходами и радиоактивными веществами, а также иные земли, подвергшиеся деградации).
При определении предмета ипотеки необходимо учитывать и то, что законом может быть запрещен залог земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также ипотека части участка, площадь которого меньше размера, установленного нормативными актами субъектов РФ или органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения.
В соответствии с Законом "Об ипотеке" не допускается ипотека имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание. Следует отметить, что с начала 2005 года из перечня такого имущества исключены земельные участки, на которых расположены жилые помещения (или их части), являющиеся единственным местом постоянного проживания заемщика, а также земельные участки, использование которых не связано с осуществлением гражданином-должником предпринимательской деятельности.
Тем не менее обеспечение кредита, т. е. залог, пока характеризуется большим количеством судебных споров и нерешенных проблем. Данное обстоятельство существенно замедляет развитие ипотеки объектов загородной недвижимости.
Если все-таки очень хочется?
В настоящее время ипотечных программ для покупки объектов загородной недвижимости наберется от силы десяток. Подобные программы предлагают Абсолют-банк, Газпромбанк, Городской ипотечный банк, Сбербанк, банк Сосьете Женераль Восток, Райффайзенбанк Австрия, ФОРА-банк и некоторые другие кредитные организации.
Займы на приобретение коттеджей выдаются в основном в валюте. Размер первоначального взноса, как правило, декларируется на уровне 30–40%, а реально может достигать и 50% (например, в Сбербанке). Сроки кредитования тоже не слишком привлекательны и составляют чаще всего до 10–15 лет.
Ставки по кредиту практикуются довольно высокие (выше, чем на покупку городской квартиры). Например, Абсолютбанк предлагает кредит на 15 лет со ставкой 16–17% годовых на приобретение готового коттеджа, для кредита на строящийся коттедж ставка составляет 18–20% годовых. Городской ипотечный банк предоставляет кредиты на 10 лет со ставкой в размере от 12 до 18,5%, ФОРА-банк — от 15 до 18%, Национальная ипотечная компания — от 14 до 16% годовых.
При таких условиях, например, покупатель коттеджа, взявший заем размером $300 тыс., должен будет ежемесячно выплачивать около $4–5 тыс. (с учетом страховки). Выполнять такие требования непросто даже довольно обеспеченным россиянам, а тем, для кого это несложно, никакая ипотека, почти вдвое повышающая конечную стоимость дома, не нужна.
На практике единственным вариантом, когда можно легко получить ипотечный кредит на приобретение загородного дома, является ситуация, когда банк сам является соинвестором строительства того или иного коттеджного поселка. Таких примеров немного, но они есть: например, Абсолютбанк финансирует возведение поселка Барвиха-Club на Рублевке, а Московский кредитный банк работает с поселком "Эдем" на Ленинградском шоссе.
Лев Плецельман, Руководитель службы ипотечного кредитования корпорации "ИНКОМ-Недвижимость":
В настоящее время ипотечное кредитование загородной недвижимости недостаточно развито. Программы покупки коттеджей имеют далеко не все банки, а реально работают и вовсе единицы. Нередко продажа коттеджей осуществляется на этапе строительства или без чистовой отделки — до оформления дома в собственность, поэтому он не может быть предметом залога.
Большие сложности существуют и с оформлением коттеджей по полной стоимости. К тому же значительная часть современных загородных домов находится в собственности менее трех лет, из-за чего возникает проблема подоходного налога у продавцов. Аналогичные проблемы могут возникнуть и с земельным участком — в частности, с его статусом и назначением. Есть определенные трудности и с подтверждением доходов потенциальных заемщиков–покупателей коттеджей. Все это увеличивает риски банков при кредитовании. Чаще всего для снижения рисков кредиты выдают под залог уже имеющейся недвижимости или создают целевые программы по поселкам, в которых банк является соинвестором.
Юлия Вербицкая, Директор управления ипотеки компании "МИЭЛЬ-Недвижимость":
Ипотечное кредитование на загородном рынке пока развито слабо. Связано это прежде всего с недостаточной информированностью людей, а также с рядом трудностей, которые возникают в процессе оформления кредита. Во-первых, сложно найти продавца загородной недвижимости, который готов показать в договоре купли-продажи сумму, приближенную к реальной. А это является обязательным условием банка и напрямую связано с суммой кредита. Во-вторых, в процедуру оформления займа входит обязательная оценка объекта, его страхование, а также страхование жизни и здоровья заемщика и титула объекта. Кроме того, доход, полученный продавцом от продажи жилья, скорее всего будет облагаться налогом. Если он владеет имуществом менее пяти лет и продает его более чем за 1 млн руб., налог составит 13% суммы продажи. Этот расход ляжет на плечи покупателя, которому к тому же придется оплатить нотариальное оформление договора (в некоторых банках это обязательное условие).
Если говорить об условиях кредитования, то обычно это от 11 до 17% для коттеджей, приобретаемых на вторичном рынке, и от 12 до 20% в случае покупки строящегося объекта. Время рассрочки обычно составляет 10–15 лет, а первоначальный взнос равняется 30–40% стоимости объекта.
Трудности возникают, если вы уже получили кредит и купили дом по ипотеке, но по какой-либо причине хотите его продать. Далеко не всегда банки разрешают дальнейшую реализацию имущества, обремененного ипотекой. Ведь залогодатель для них — особое лицо, уже проверенное на кредитоспособность. Да и найти покупателя, который согласится приобрести дом, по которому еще не выплачен ипотечный кредит, достаточно сложно.
Источник: М2 - Квадратный метр