Кредиты на жильё станут массовым явлением?
Дата: 17.10.2013
Рубрики: Аналитика по кредитам
Похоже, в скором будущем покупка квартиры через ипотеку станет вполне доступной реальностью, а основным препятствием будет служить плохая осведомленность населения о тонкостях ипотечного кредитования.
Ближе к народу
Ипотека - это, как известно, покупка квартиры в рассрочку, при том что часть суммы у вас уже есть. Сегодня во Владивостоке квартиру можно приобрести на сумму, которая на 15-30% состоит из средств заемщика. Все остальное добавляет банк, которому заемщик на определенных условиях этот долг возвращает.
Несмотря на радужные заявления чиновников всех мастей о больших перспективах в нашей стране по части ипотечного кредитования, достаточно долго российская ипотека топталась на месте: количество игроков на рынке не менялось, число ипотечных программ не увеличивалось, процентные ставки и первоначальные взносы по кредитам не уменьшались. Виной тому были: прежде всего, нестабильная экономическая ситуация, отсутствие четкой законодательной базы, опыта работы финансовой системы страны в этой сфере и другие причины.
К 2004 году, когда "согласные на все условия" клиенты были практически исчерпаны, обнаружился менее состоятельный и более обширный круг покупателей. Одновременно резко выросли цены на недвижимость. Число игроков на ипотечном рынке начало расти. Увеличивается количество ипотечных продуктов. Ипотека становится все доступнее с распространением в России потребительского кредитования. Ипотека сегодня - это модно. Каждый уважающий себя банк внедряет свою программу по ипотеке. И в условиях конкуренции банки вынуждены предлагать все более мягкие условия. Ставки постепенно снижаются, сроки возвращения кредита удлиняются.
Если раньше на ипотеку могли рассчитывать только люди с солидной "белой" зарплатой, то сейчас банки готовы оценить платежеспособность клиента и по другим признакам.
Если нет денег на первоначальный взнос, который в различных банках составляет до 30% от полной стоимости жилья, можно взять кредит на потребительские цели и вложить его в покупку квартиры. Если есть какая-то недвижимость, комната или доля в квартире, сделку можно провести по схеме ипотечного обмена, и в качестве первоначального взноса зачтутся деньги, вырученные от продажи имеющегося жилья. Кстати, под такие сделки берется порядка половины ипотечных кредитов.
Небольшая зарплата уже не является весомым аргументом, чтобы отказать себе в кредите. Ведь при выдаче кредита учитывается совокупный доход семьи, и еще можно привлечь созаемщиков, которые не станут владельцами новой квартиры, но их доходы будут учитываться при выдаче кредита. Созаемщиками могут стать, например, родители.
Расширение сроков возвращения кредита намного уменьшило сумму, которую нужно отдавать ежемесячно. Снизились процентные ставки: в конце 90-х гг. годовой процент превышал 20%, а сегодня средняя процентная ставка это 12% годовых в валюте и 15% в рублях.
Свидетельствует о продвижении ипотечного продукта в массы и появление профильных отделов в риэлторских компаниях. Риэлторы выступают посредниками между заемщиками и кредитными организациями.
Государство не поможет
Нынешняя схема ипотеки в России создана по образцу США. Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК) - общество со 100-% госучастием, которое выкупает ипотечные закладные у банков, освобождая их от проблемы поиска длинных денег. Еще недавно судьба АИЖК была неясна, а Минфин хотел полностью лишить господдержки облигации агентства.
Президент подумал иначе - и решил было увеличить уставный капитал АИЖК на 3,6 млрд руб., а также выдать 14 млрд руб. в качестве госгарантий (при сегодняшнем уставном фонде в 730 млн руб.) и разработать механизм субсидирования ипотечных кредитов, так как АИЖК - единственный контрагент на ипотечном рынке, обладающий госгарантиями. Однако в последний момент денег на ипотеку не нашлось.
В этих условиях весьма трудно выполнить президентскую задачу - добиться того, чтобы к 2010 г. ежегодный объем выданных ипотечных кредитов достиг 1 млн и тем самым были созданы предпосылки для улучшения жилищных условий россиян.
Эксперты сходятся во мнении, что российская ипотека изначально пошла по неправильному пути. Сейчас есть несколько основных проблем. АИЖК не может привлечь деньги, чтобы перебить ставку в 14% на 27 лет. Российской ипотеке не хватает закона, гарантирующего льготы по ипотечным кредитам врачам, учителям, военным, молодым семьям, и целевых проектов строительства доступного жилья. Все это приводит к тому, что сейчас АИЖК реально не работает и не удовлетворяет потребностям населения.
Бег с препятствиями
Сейчас в России выдается порядка 40 тыс. ипотечных кредитов в год. Это ничтожно мало по сравнению с другой цифрой - 70% россиян хотят улучшить свои жилищные условия.
Развитию доступной ипотеки мешают темпы инфляции, отсутствие спроса на ипотечные бумаги на вторичном рынке и сложная процедура регистрации ипотечных сделок. По опыту Казахстана, доступной ипотека не будет, пока инфляция выше уровня в 7%. А при нынешних ставках при условии 20-летнего кредита квартира дорожает для покупателя в два раза.
Одновременно развитию ипотечного кредитования России препятствуют: дороговизна кредитов, размер первоначального взноса, достигающий 30% от стоимости нового жилья, в то время как в США и странах Европы он колеблется в районе 3-5%. К клиентам по сей день предъявляются высокие требования по "белой" зарплате, по поручителям. В регионах продвижению ипотеки мешает низкий уровень жизни населения. Сегодня средняя зарплата в крае составляет 8850,7 руб.
Еще ниже...
Подавляющее число банков, работающих на территории края, занимаются ипотечным кредитованием. С 2006 г. в списке таких банков появятся новые названия. В связи с нарастающей конкуренцией условия для получения кредита и выплат неизбежно начнут смягчаться.
Сейчас средний размер процентной ставки в валюте колеблется в районе 12,6-13%, в рублях - 16%. И явно ей придется опуститься ниже. Если все будет развиваться по намеченному плану, то к 2008 г. процентная планка упадет до психологически важных 7-8%. Поэтому для тех, кто хочет платить меньше, выход один - ждать.
Сегодня остается насущной такая проблема: те, кто получил кредит несколько лет назад по более высокой ставке, вроде бы могут рассчитывать на ее понижение вместе с общей тенденцией снижения ипотечных ставок. Но нет - при получении кредита в банке заемщик подписывает стандартный договор, в котором закрепляются правила взаимоотношения кредитора и заемщика раз и навсегда - вплоть до погашения кредита, в том числе процентная ставка на весь период срока кредитования. При этом в российской ипотеке, в отличие от западной, пока не действует схема перекупки клиентов с предложением более выгодных условий по погашению кредита. Но уже сейчас говорится о том, что в течение года-двух у банков появится такой продукт, как кредит на "рефинансирование другого кредита". И тогда свой ипотечный кредит можно будет беспрепятственно продать другому банку.
Итак, можно констатировать: медленно, но верно и без помощи государства ипотека идет все ближе к условиям, которые устроят большинство. Говорить об ипотечном буме, несомненно, рано, тем не менее жилье действительно становится доступнее. Но, как видно, к новым условиям гораздо дольше придется привыкать самим приморцам, нежели банкам.
Источник: Золотой Рог