Все тонкости ипотеки знает брокер!

Все тонкости ипотеки знает брокер!

Дата: 15.10.2013
Рубрики: Аналитика по кредитам


Обо всех тонкостях отношений с банком и продавцом недвижимости знает ипотечный брокер. Он сделает для заемщика банка всю "грязную" работу. Такие специалисты появились на рынке недвижимости не так давно, но уже завоевывают свое место под солнцем.

Ипотечный кредит можно взять и без экономического образования, были бы средства и уверенность, что завтра деньги тоже будут. Обо всех тонкостях отношений с банком и продавцом недвижимости может рассказать ипотечный брокер. Он сделает для заемщика банка всю "грязную" работу. Такие специалисты появились на рынке недвижимости не так давно, но уже завоевывают свое место под солнцем.

При покупке жилья в кредит нервы человека, как правило, взвинчены до предела: зарабатывая на квартиру, он попутно вынужден искать подходящую ипотечную программу банка-кредитора и собирать необходимые справки и документы. Снимая с себя дополнительный груз, некоторые заемщики уже сейчас предпочитают обращаться к посреднику, ипотечному брокеру.

Суть профессии ипотечного брокера, как и для любого другого брокера, страхового ли, биржевого ли, – оказать услугу по продаже. Ипотечный брокер продает ипотечные кредиты: находит человека, которому нужен такой кредит, готовит для него пакет документов с учетом требований того или иного банка. И получает плату за свою услугу и процент от полученной суммы.

Именно эти специалисты обязаны разбираться в бесконечном множестве ипотечных продуктов, подбирать, какая именно программа подойдет конкретному заемщику. Особенно это важно на Западе, где большая часть жилья покупается именно с помощью ипотечного кредита. К примеру, в США ипотечные брокеры способствуют в выдаче 70% ипотечных кредитов, в Европе эта цифра колеблется в районе 30%.

В настоящее время специалисты различают так называемых риелторских, банковских и независимых брокеров. Риелторские брокеры одновременно сопровождают сделку по получению ипотечного кредита, консультируют и предлагают жилье из базы данных своей компании. У брокера-риелтора двоякий интерес: он сопровождает клиента, потому что тот приобретает квартиру через компанию. При этом брокер сотрудничает с банком, поэтому есть определенная зависимость от финансирующего учреждения. Риелторский брокер будет лоббировать свои интересы и даст клиенту программу того банка, с которым компания имеет соглашение: если клиент в этом банке не получит ипотечный кредит, ему может показаться, что и в другом ему откажут, хотя на самом деле сейчас существует около 70 банковских программ, разработанных под разные займы.

Банки также предлагают подобные услуги и программы самостоятельно: ипотечные брокеры банков рассматривают пакеты документов перед вынесением финансовым учреждением решения – выдавать кредит или нет. Однако банку невыгодно держать на балансе брокера, потому что отдавать эту услугу на аутсорсинг обходится дешевле. Поэтому существуют также независимые ипотечные брокеры.

В отличие от брокеров-риелторов, независимые ипотечные брокеры не подчиняются банку, лоббировать интересы строительной компании им тоже не нужно, и они прежде всего отстаивают интересы клиентов. Их первая задача – ориентировать клиента, какая программа ему подходит. Если клиент может в месяц вносить 500-долларовый взнос, ему придется выплачивать кредит в течение 30 лет, а если взнос равен 1000 долл. в месяц – срок уменьшается до 10 лет. Все это просчитывает ипотечный брокер.

Банки предпочитают, чтобы брокеры были внештатными сотрудниками: организация большого количества рабочих мест при нынешних арендных ставках весьма недешева. Поэтому зачастую брокер – это либо агент, работающий дома, либо небольшая компания, которая сама заботится о своем офисе.

Пока услугами таких специалистов пользуются единицы, но многие предсказывают взлет популярности этой профессии в недалеком будущем. Так же как и риелторы, к которым сначала относились с недоверием, ипотечные брокеры будут восприниматься как неотъемлемая часть сделок с недвижимостью.

За рубежом услугами посредников в ипотечных делах пользуется большинство заемщиков. К примеру, в США 71% всех предоставленных ипотечных кредитов проходит через посредника. В России до этого показателя пока очень далеко. В то же время метод работы российского брокера несколько отличается от западного. Зарубежным коллегам за каждого успешного клиента комиссионные платит банк, у нас же этот груз взвален на заемщика.

В любом случае, заемщик вправе выбирать. Стоимость брокерских услуг может быть гораздо меньше, если, например, необходимо просто найти квартиру. Брокерские компании предоставляют как отдельные услуги, так и комплексные. Они возьмутся за подбор квартиры, заполнение заявки в банк на получение кредита, соберут все необходимые документы и даже представят ваши интересы в банке. Эти услуги недешевы, но зато уменьшается риск, что клиенту откажут в кредите. Полный пакет услуг ипотечного брокера обойдется в среднем в 3-6% от стоимости жилья. Существуют и фиксированные ставки за каждую отдельную услугу.

Банкам выгодно привлекать клиентов, и сотрудничество с ипотечными брокерами им на руку. Такое партнерство может быть построено на весьма выгодных условиях как для банка, так и для посредника. Особенно это касается тех, кто приводит в банк большое количество клиентов. К примеру, банк может предложить брокерам некоторые послабления – ускорить рассмотрение заявки, сделать скидку на комиссионные. Понятно, что брокер выбирает для потенциального заемщика ипотечную программу из тех, что предлагают банки-партнеры, а не самую выгодную из существующих на рынке. Выгода заемщика в данном случае только одна – положительное и быстрое решение банка о выдаче ипотечного кредита.

Но сегодня не только заемщики не спешат воспользоваться услугами ипотечных брокеров. Из-за того что ипотека – молодое явление для России, и еще не все шероховатости сглажены, банки предпочитают сами оценивать кредитоспособность заемщика, и не торопятся доверяться посреднику.

Желание получить свою комиссию любой ценой становится причиной искушения обмануть банк, который в свою очередь не желает выдавать кредит заведомо несостоятельному заемщику. Однако брокер, как человек, знающий банковскую кухню, может всегда использовать это знание для "ретуширования" финансового положения потенциального заемщика.

Самые неприятные последствия подделки справок для клиента таковы. Если подлог вскроется, во-первых, банк занесет брокера в черный список и больше не будет с ним работать, во-вторых, заемщик тоже угодит в черный список, а в его кредитной истории появится "черная метка". Сегодня почти на 10 миллионов россиян заведены кредитные истории, причем большинство граждан даже не знают об этом, ведь их заводят не только по кредитам, но и по коммунальным платежам. Банки обмениваются кредитными историями, а специальные кредитные бюро аккумулируют информацию о кредиторах, просто эта практика не достигла еще такого масштаба, как в западных странах.

"Подделка документов (к примеру, справки о доходах) уголовно наказуема", – напоминает руководитель отделения "Октябрьское поле" корпорации "ИНКОМ-Недвижимость" Михаил Раздольский. Пока, правда, не было ни одного подобного дела, но это ничего не гарантирует заемщику, который совершил подлог. Понятно, что если банк не сможет договориться с несостоятельным заемщиком, то вполне может передать лжесправку в правоохранительные органы. А банк в случае прекращения выплат заемщиком остается в весьма неприятном положении, так что от него можно ожидать и более жестких мер.