Покупка квартиры с помощью ипотеки
Дата: 15.10.2013
Рубрики: Аналитика по кредитам
Продолжаем подробно рассматривать все этапы покупки квартиры с помощью ипотечного кредита. В этой статье описывается вторая, заключительная часть пути ипотечного заемщика.
Вы обращаетесь в банк с просьбой выдать кредит. Как правило, первое общение потенциального заемщика с сотрудниками банка происходит на консультации.
Четвертый этап. Получение одобрения банка.
В разных банках вариации на тему будут различны. Но сумма в любом случае набежит приличная. В зависимости от класса квартиры, которую вы приобретаете, дополнительные расходы могут поднять стоимость жилья еще на 5-10 тысяч. долл.
Можете воспользоваться сайтом в Интернете и отправить по электронной почте заявку в банк, после чего сотрудник банка свяжется с вами. Можно позвонить в один из банков по телефону горячей линии или ответственному сотруднику. Можно обратиться в риелторскую компанию и заключить договор оказания консультационных услуг на всех этапах ипотечного кредитования.
Сотрудник банка назначает вам время встречи (20-30 мин). Подготовьте вопросы заранее. На встречу желательно прийти со справкой с работы, чтобы сотрудник сразу мог оценить размер дохода. В ходе консультации вам расскажут о процессе получения кредита, уточнят ситуацию по вашим доходам и первоначальному взносу, выслушают ваши пожелания по поводу условий кредита. Кроме того, вам рассчитают предварительную сумму кредита и стоимость квартиры.
На консультации вам должны выдать: 1 – список документов, 2 – памятку клиенту и информацию по банку, 3 – заявление-анкету для получения кредита.
Банку не нужна лишняя работа. Поэтому, если у сотрудника возникнут сомнения в вас как в заемщике, то он вам об этом скажет сразу. Четко уясните, какие именно критерии вызывают сомнение. Почему – это вам могут четко и не сказать, но какие пункты не устраивают – это услышать вполне реально. Тогда можно либо изменить что-то в этих пунктах, либо обратиться в другой банк.
Андеррайтинг – проверка платежеспособности клиента и определение максимально возможного кредита для него. Все чаще агентства заполняют заявление на выдачу кредита и кредитную анкету без присутствия своего клиента. Но в любом случае прохождение кредитного комитета – ответственная процедура, которая становится все формальнее.
Деньги банк дает далеко не всем. Надо быть к этому готовым. Но прежде чем отказать или дать добро, сотрудники банка тщательнейшим образом изучат информацию о ваших доходах, имеющемся в собственности имуществе, кредитной истории, трудовом стаже и т.д. Рассмотрение заявки может занять от трех дней до одного месяца. Нормальный пеирод – одна-две недели. На основании полученных данных будет принято решение о возможности выдачи кредита и его размере.
Как пишет журнал "Финанс", практически невозможно получить кредит фрилансерам, живущим на гонорары: их заработки хотя и велики, но нестабильны, и банки предпочитают не рисковать. В категорию "нежелательных заемщиков" попадают также работники казино и ресторанов (за исключением шеф-поваров), так как в этих областях очень высока ротация кадров. Большинство банков не особенно охотно кредитует и частных предпринимателей.
Идеальный портрет современного заемщика приблизительно таков: россиянин в возрасте от 25 до 40 лет, с высшим образованием, семьей, детьми, перспективной профессией и стажем на последнем месте работы не менее полутора лет, имеющий в собственности квартиру, дачу, машину и акции-облигации, приносящие дополнительный доход. Вы узнали себя? В таком случае добро пожаловать в банк.
Заемщику, конечно же, хочется знать: какая информация хранится в его досье и не закралась ли туда ошибка, способная впоследствии добавить проблем?
Закон позволяет гражданам ознакомиться с кредитной историей. Раз в год это можно сделать совершенно бесплатно, а за деньги (стоимость услуги составляет около 450 рублей) – неограниченное количество раз.
Узнать, в каком кредитном бюро хранятся ваши персональные данные, можно будет на интернет-сайте Банка России (http://www.cbr.ru/), отправив электронный запрос. Но пока эта система работает в тестовом режиме.
Так что любопытствующим заемщикам придется идти в банк. Закон разрешает обратиться в любой банк или любое БКИ. Там понадобится написать заявление и предъявить паспорт (подробнее – см. схему).
Если же в досье, на ваш взгляд, закрались неточности, придется снова писать заявление в кредитное бюро. Оно сделает запрос в банк, там обязаны все проверить: поднять договоры, платежи. Только после этого банк дает кредитному бюро указание, исправлять кредитную историю или нет.
Если же банк ответит, что клиент не прав, тогда заемщик вправе обратиться в суд с иском к бюро кредитных историй. Оно привлечет банк в качестве соответчика. И уже судья решит, нужно ли исправлять вашу кредитную историю или нет.
Хлопотно! Но, как уверяют специалисты, ошибки в кредитных историях – дело исключительно редкое. А пользу от работы кредитных бюро нам обещают сказочную, правда, пока только в перспективе: аккуратный заемщик будет гарантированно иметь кредит под меньший процент, больше платить придется недобросовестным заемщикам. Как показал международный опыт, в странах, где появлялись кредитные бюро, за первые 2 – 3 года их работы ставки снижались на 3 – 7 процентов.
Так заемщик может узнать о своей репутации:
Существуют традиционные причины отказа. Например, когда информация в документах не соответствует информации в заявке. Сведения нужно указывать везде точные. Если есть какие-то расхождения с документами, лучше пояснить причину расхождения (это может касаться фактического места жительства или фактического дохода, например). Отказ может возникнуть в том случае, если банк не может найти информацию о фирме-работодателе в публичных источниках информации.
Подозрительным является несоответствие образования и квалификации выполняемым обязанностям и должности. Так что предоставьте как можно больше документов о квалификации, включая характеристику с работы, в которой перечислялись бы ваши навыки и умения. На основании сведений о должностных обязанностях составляется впечатление о вашей роли в фирме.
Прокомментируйте записи в трудовой книжке, особенно то, что касается пропусков в стаже.
Существенно влияет на решение банка и то, как вы себя ведете. Если с самого начала вы выказываете небрежность в сборе документов, грубость, постоянно опаздываете или сильно нервничаете по каждому вопросу, то сотрудники могут и отказаться от общения с вами. Проблемы на протяжении 10-15 лет не нужны никому.
Скомплектованный пакет документов следует сдать сотруднику банка. Сотрудник на этой заявке должен поставить дату приема документов. Как правило, в этот же момент вы оплачиваете рассмотрение заявки. Решение о выдаче кредита принимает кредитный комитет. Это коллегиальный орган банка. Люди, которые сюда входят, принимают решение о вашей платежеспособности на основе заявки и документов.
Если решение положительное, вам вручат уведомление с основными условиями кредита, сроком действия этого решения (как правило, 3-4 месяца) и требованиями к квартире. Данное уведомление понадобится риелторам и оценщикам – чтобы быть уверенными, что действительно претендуете на кредит.
Решение может быть условно положительным. Банк может потребовать дополнительное поручительство по кредиту (от фирмы-работодателя, например) или отложить рассмотрение дела на некоторый срок, если заемщик работает по данной специальности недолгое время.
Пятый этап. Поиск квартиры
На эту процедуру Вам может быть выделено время до 3-4-х месяцев. Этого вполне достаточно, для того чтобы выбрать жилье. Лучше не растягивать это удовольствие слишком долго, поскольку цены быстро растут. За два месяца цены могут вырасти на 3-5 %, а это существенно.
Итак, у вас на руках уведомление банка о положительном решении по кредиту и требования к квартире и списку документов на нее. Кроме того, вам понадобятся формы договоров, оформляемых в процессе ипотечной сделки. Также получите в банке список контрагентов – риелторских, оценочных и страховых компаний, нотариусов – с указанием контактных телефонов.
Заметим, что уже на пятом этапе весьма целесообразно воспользоваться услугами риелторов, прошедших обучение по программе банка. Дело в том, что процедура сделки очень сложная и многоступенчатая. Заемщику, как правило, трудно организовать свою деятельность на всем протяжении этого процесса. А раз заемщик сам с трудом себе представляет, что за чем идет и как работает, то ему трудно будет убедить продавцов квартиры оформить продажу через ипотеку – особенно, если продавцы нужной вам квартиры не имели дела с ипотечным кредитованием.
Риэлторы выступают посредниками между продавцом и банком, помогают собрать документы на квартиру, провести оценку и предстраховую экспертизу, получить разрешение в органах опеки, получить регистрацию в органах юстиции. Риэлторы организуют проведение расчетов между продавцом и покупателем-заемщиком.
Шестой этап. Сбор документов по квартире
Вы нашли квартиру, в которой вы планируете жить, и которая должна стать залогом банка. Согласно списку документов, который вы получили в банке, вам нужно будет предоставить две группы документов: информацию о самой квартире и информацию о продавцах квартиры.
Информация о квартире.
Паспорт ПИБ, составленный в текущем году.
Отчет независимого оценщика – аккредитованной банком оценочной компании. Здесь содержатся сведения о рыночной стоимости квартиры. При этом не учитывается стоимость встроенной мебели, сантехники, а также особого дорогостоящего ремонта.
Возможна дополнительная справка о дате капитального ремонта, степени износа и т.п.
Правоустанавливающие документы по квартире – на основании которых продавец владеет данной квартирой: договор приватизации, купли-продажи, свидетельство на наследство и т.п. Обязательно прилагается справка из Росрегистрации (учреждение, где регистрируются все сделки), подтверждающая, что продавец владеет данным помещением и у помещения нет обременений.
Заключение предстраховой экспертизы. Эта экспертиза проводится для определения юридической чистоты квартиры. Устанавливается, можно ли страховать такую квартиру: проверяются предыдущие сделки, кто здесь зарегистрирован, возможны ли претензия третьих лиц и т.п.
Информация о продавцах квартиры.
Паспорта и свидетельства о рождении собственников квартиры.
Форма 9 (вы писка из домовой книги) и Форма 7 (характеристика помещения)
Разрешение органов опеки и попечительства – если право собственности имеют несовершеннолетние.
Согласие супруга на продажу квартиры – если продавец состоит в браке.
Исходя из особенностей конкретного объекта недвижимости, возможно требование о предоставлении дополнительных документов.
Седьмой этап. Согласование параметров сделки
Это один из самых сложных моментов в ипотечной сделке. Здесь банк, исходя из оценочной стоимости квартиры рассчитывает окончательную сумму кредита. Например, ознакомившись с вашими документами, вам сказали, что могут дать сумму до 28 тыс. у.е
При этом квартиру оценили в 35 тыс. у.е., а продавец требует 40 тысяч.
Соответственно, 40 тыс. – 28 тыс. = 12 тыс. Заемщик думает, что ему нужно найти 12 тыс. у.е. для первоначального взноса.
Но размер кредита – это не та сумма, которую вам могут дать, а та, что составляет около 70% от оценочной стоимости квартиры.
70% от 35 тыс. у.е. = 24 500 у.е. Именно таким и будет размер кредита, т.е. на 3500 у.е меньше, чем банк заявил после проверки вашей платежеспособности.
Далее нужно обратить внимание на порядок расчетов с продавцом. Этот процесс жестко регулируется действующим законодательством.
Средства кредита поступают на лицевой счет заемщика (счет вклада до востребования) – так называется рублевый счет, открываемый физическим лицом в банке. В кредитном договоре указывается, что кроме как на приобретение конкретной квартиры, эти деньги потратить ни на что нельзя. Кредитный договор действует с момента его подписания (в отличие от договора займа).
Существуют три распространенные схемы расчетов между покупателем и продавцом.
Безналичные расчеты. После регистрации сделки в Росрегистрации средства перечисляются на лицевой счет продавца. В этом случае не нужно платить за аренду ячеек, конвертацию и т.п.
Наличные расчеты. После регистрации сделки заемщик снимает деньги со своего лицевого счета и наличными отдает продавцу квартиры. Есть и другой вариант. Арендуется банковская ячейка. Еще до регистрации сделки деньги в ячейку закладываются деньги. Надо признать, что безналичные расчеты гораздо лучше защищены законодательно.
Расчеты с использованием аккредитивов. Эта схема объединяет наличные и безналичные расчеты. Банк обязуется предоставить определенную сумму денег в определенный момент.
Сотрудник банка согласовывает все условия сделки с заемщиком и с продавцом квартиры. Как прпавило, при этом присутствует еще риелтор со стороны продавца и риелтор со стороны заемщика. Лучше всего, если окончательная встреча проводится в банке, он азанимает 20-30 минут. Если банк ответственно подходит к данной процедуре, то на момент встречи сторонам предлагаются на ознакомление проекты трех основных договоров: Договора купли-продажи, Кредитного договора и Договора страхования (с указанием параметров конкретной сделки).
Восьмой этап. Оформление ипотечной сделки и расчеты с продавцом
Рассмотрим основные договоры, применяемые при оформлении ипотечной сделки.
Договор комплексного ипотечного страхования. Он объединяет в себе три вида договора страхования: риск утраты жизни и трудоспособности, риск утраты права собственности, риск повреждения предмета залога. Оплата страхования составляет от 0,8% до 1,5% от суммы кредита, увеличенной на 10%. К этому договору прикладывается график платежей, в котором указывается сумма ежегодного страхового платежа и срок его внесения. В договоре участвуют три стороны: страхователь (заемщик), Страховщик (страховая компания) и Выгодоприобретатель (банк).
Кредитный договор. Здесь оговариваются все условия предоставления и погашения кредита. К кредитному договору прилагается график платежей по кредиту (информационный расчет). Здесь же указывается, пересчитываются ли проценты по кредиту в зависимости от даты внесения платежа. Стороны по договору: Заемщик и Кредитор (банк).
Договор купли-продажи квартиры. Это двусторонний договор между продавцом и покупателем. Здесь указывается порядок расчетов, порядок передачи квартиры, снятия с регистрационного учета продавца и др. Дополнительно указывается, что квартира приобретается с помощью кредитных средств. Договор купли-продажи не требует обязательного нотариального удостоверения.
Закладная. Это именная ценная бумага, которая составляется заемщиком и отражает основные условия кредитного договора и договора ипотеки (идет вместе с договором купли-продажи). Содержит информацию о предмете залога и порядке погашения кредита. Закладная составляется сотрудником банка или нотариусом, а заемщик ставит свою подпись.
Договор поручительства. Нужен в том случае, если в сделке участвует поручитель заемщика. Стороны по договору: Поручитель и Банк.
Теперь, наконец, настало время рассмотреть порядок оформления ипотечной сделки.
Сначала между заемщиком и страховой компанией и банком заключается договор страхования. В банк предоставляются все экземпляры договора и копия квитанции об оплате по договору страхования. После этого один экземпляр отдается заемщику.
Заемщик оплачивает комиссию за выдачу кредита (может называться "за открытие ссудного счета", "за проведение платежей"). В банке происходит подписание кредитного договора. Заемщик подписывает предварительный график платежей. После выдачи кредита заемщик подписывает окончательный график платежей по кредиту. Договор поручительства оформляется до подписания кредитного договора.
Оформление документов по расчетам. При безналичных расчетах – это документы на открытие лицевого счета продавца и распоряжения по переводу на него средств. При проведении расчетов через ячейки – это подписание договоров аренды ячеек и условий доступа к ним. При аккредитивных расчетах – оформление аккредитива.
Передача первоначального взноса за приобретаемую квартиру. Обычно это делается через ячейку. Оформление расписок на получение первоначального взноса.
Заключение договора купли-продажи квартиры. Либо двухстороннего, с указанием на возникновение ипотеки, либо трехстороннего договора купли-продажи и ипотеки. Заключение договора может происходить в банке или нотариальной конторе. Составляется Закладная, если это предусмотрено программой банка.
Регистрация сделки в учреждении юстиции. После Сделки все документы, касающиеся Сделки передаются в Регистрационную Палату РФ. Там они рассматриваются государственными чинами на предмет регистрации. В зависимости от того, какую квартиру Вы приобретаете (первичное жилье или вторичное) порядок предоставления документов изменяется. Результат: Получение документов о Регистрации, о Ваших правах собственности (Сертификат на право собственности). Регистрация оплачивается, ее стоимость зависит от срочности. Как правило, при ипотечных сделках используется ускоренная регистрация за 2 недели, которая в Москве стоит чуть больше 12 тыс. руб. Обычная регистрация длится месяц и обходится дешевле. Можно выдать доверенность на эту операцию риелтору или иному доверенному лицу, которое будет стоять в очереди и грамотно заполнит заявление на подачу документов. Проверьте, чтобы в регистрационных записях было все правильно, или сразу же сдайте документы на исправление технической ошибки.
Расчеты с продавцом квартиры. Расчеты подтверждаются расписками продавца в получении денежных средств (наличный расчет) или выписками с соответствующих счетов (безналичный расчет).
Составление акта приема-передачи квартиры, при необходимости – снятие продавцов с регистрационного учета. Документы, подтверждающие выполнение условий договора, должны быть представлены в банк.
Девятый этап. Переезд в новую квартиру и начало погашения долга
Ключи от квартиры, как правило, передаются после подписания акта приема-передачи квартиры, который подписывается после того, как покупатель забирает деньги из ячейки. Все, сделка закончена, можно въезжать в квартиру.
Самый долгожданный момент. Слов нет – одни эмоции! О возможностях погашения и видах платежей мы уже говорили выше.
Десятый этап. Окончание выплат
Долг погашен? Банк направит в орган, занимающийся государственной регистрацией прав на недвижимость, уведомление о том, что вы выполнили свои обязательства. Кстати, не забудьте проконтролировать, чтобы вам закрыли кредитную карту, особенно если кредит был погашен досрочно. Иначе придется ходить в должниках, несмотря на то, что долг был выплачен до последней копейки.
Вот теперь все в порядке – можно праздновать новоселье. Этот момент, безусловно, будет самым счастливым – вы станете полноправным собственником своей квартиры.