Ломбардное кредитование. Основные принципы и схемы

Ломбардное кредитование. Основные принципы и схемы

Дата: 25.09.2013
Рубрики: Кредиты (Общая информация)


Наибольшее распространение сегодня получили кредиты, обеспеченные недвижимостью. Это можно объяснить тем, что сегодня у большинства россиян имеющаяся у них недвижимость является едва ли не единственным высоколиквидным активом.

Ломбардное кредитование означает оформление в залог не приобретаемой, а старой, продаваемой квартиры. С помощью заемных средств можно купить новое жилье, сделать ремонт, переселиться и, продав старую квартиру, расплатиться с банком.

Сегодня немногие банки предоставляют ипотечные кредиты на загородную и коммерческую недвижимость. Не все банки выдают ипотеку, если жилье находится в незавершенной стадии строительства.

Ломбардная ипотека позволяет заемщику обойти эти препятствия, получить под залог собственной квартиры кредит и приобрести именно то, что ему требуется. Камнем преткновения в таких технологиях является только одно - продажа заложенной квартиры. И, тем не менее, банков, идущих на такие схемы, становится все больше.

Банки предлагают кредитные программы с отсрочкой возврата кредита сроком до 6 месяцев. Подобные ломбардные кредиты используются чаще всего для улучшения жилищных условий. Они позволяют приобрести новую квартиру, сделать ремонт, въехать в неё, и лишь после этого продать старую квартиру. Особенно выгодны такие программы в условиях роста цен на жилье, так как продажа квартиры через 6 месяцев позволяла окупить проценты за пользование кредитом. Также существуют программы, рассчитанные на длительный срок с ежемесячными платежами равными частями.

Сегодня потребительский кредит, обеспеченный недвижимостью, можно взять сроком до 25 лет, под процент от 9,9% годовых в валюте и от 11% в рублях, размером до 30 млн. руб., а комиссия за его выдачу составит около 1% от суммы кредита.

Другой тип кредита — выдача под залог недвижимости крупного кредита (до 100% от стоимости залога) «на становление или развитие бизнеса хозяина недвижимости». В данном случае банк в какой-то мере кредитует предпринимательские риски, ведь нет гарантии, что бизнес пойдет. В случае неудачи бизнесмена перед банком встанет вопрос реализации недвижимости для взыскания кредита. А по словам Марии Базяевой, руководителя департамента оформления кредитов компании «Контакт — Элитная недвижимость», процесс «отторжения» недвижимости отнюдь не является целью банка. «Цель банка — получение прибыли за счет платежей по кредиту», — уточняет она. Ввиду высокой степени риска редкие банки идут на ломбардное кредитование бизнеса.

В основном в России ломбардное кредитование распространяется либо на нецелевые расходы (отдых, образование), либо на приобретение новой квартиры, ремонт старой, строительство загородной недвижимости. «Например, можно заложить квартиру и пойти поиграть в казино, а можно купить другую квартиру», — говорит Наталья Кирпиченко. По мнению Натальи Ветлугиной, руководителя аналитической службы компании «Новый город», в основном к ломбардному кредиту прибегают для того, чтобы купить вторую квартиру, не расставаясь с первой.

К закладываемой недвижимости предъявляется ряд требований. Прежде всего недвижимость должна находиться в собственности заемщика — это обязательное условие всех банков. Другое условие — количество прописанных в квартире людей. Некоторые банки (например, Сбербанк РФ) берут в качестве залога только «чистую» квартиру, т. е. такую, в которой никто не прописан. Другие банки допускают прописку в закладываемой квартире заемщика, но не допускают прописку несовершеннолетних детей.
Еще одно условие — это место расположения объекта недвижимости. Приемлемость местоположения определяют кредиторы.

Если в собственности заемщика находится не одна, а, например, две квартиры, то он имеет право предоставить обе в качестве залога, тем самым увеличив сумму кредита.

Оценка объектов залога проводится независимыми оценщиками, аккредитованными при банке, обладающими сертификатами, дающими право проводить профессиональную оценку любой недвижимости. Банк предоставляет клиенту список аккредитованных компаний, и клиент определяет, с какой из них ему удобнее работать. По словам Олега Репченко, оценка квартиры обойдется заемщику от $100, а вот загородного дома или многомиллионной квартиры — от $500.

Но банк может и недооценить стоимость недвижимости. В этом случае нужно обращаться к риэлторам.

После проведения процедуры оценки между банком и клиентом заключается договор. Прежде всего определяется максимальная сумма возможного кредита.

Следующей ступенью является обсуждение сроков кредитования. Чем больше срок кредитования, тем ниже ежемесячный платеж. Поэтому, например, клиенты пенсионного возраста заинтересованы, чтобы сроки погашения кредита были возможно больше.

Процентная ставка по всем банкам колеблется в интервале от 9% до 15% годовых в рублях. Кроме того, процентная ставка зависит от предоставленной заемщиком справки — по форме 2-НДФЛ или по форме банка. Все банки требуют от клиента подтверждения доходов справкой с места работы по форме 2-НДФЛ или справкой с места работы по форме банка.